ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านในเยอรมนีเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 2-3% ต่อปี แต่ตลาดของประเทศไม่ได้เป็นเนื้อเดียวกัน ดังนั้นจึงควรทำความคุ้นเคยกับลักษณะเฉพาะของเมืองหนึ่งๆ ที่นักลงทุนวางแผนจะซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้าน อสังหาริมทรัพย์ในโอลเดนบูร์กเป็นการลงทุนที่น่าเชื่อถือ เนื่องจากเมืองต่างๆ ของเยอรมนีตะวันตกมีศักยภาพในการลงทุนมากที่สุดและอยู่เหนือดินแดนตะวันออกในด้านการพัฒนาเศรษฐกิจ: มีอัตราการเติบโตของประชากรสูงและดัชนีความสามารถของผู้บริโภคในระดับสูง ผู้เช่าและราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
คุณสมบัติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ Oldenburg
Oldenburg เป็นเมืองหลวงของขุนนางที่มีชื่อเดียวกัน ตั้งอยู่ริมฝั่งแม่น้ำ Gunthe ในภูมิภาค Lower Saxony และเป็นหนึ่งในเมืองที่ใหญ่ที่สุดในเยอรมนีที่มีคุณภาพชีวิตสูงสุดสำหรับประชากร มีการจัดกิจกรรมทางวัฒนธรรมจำนวนมากในใจกลางเมือง Oldenburg และเนื่องมาจากการมีอยู่ของสถาบันต่างๆ เช่น ห้องสมุดเมืองและของรัฐ พิพิธภัณฑ์ประจำเมือง และศูนย์วัฒนธรรม PFL ที่มีชื่อเสียง ร้านค้าและร้านบูติกจะคับคั่งในตอนกลางวัน และบาร์ในตอนเย็นจะแน่น
ความนิยมของโอลเดนบูร์กได้รับการอำนวยความสะดวกโดยข้อเท็จจริงที่ว่า 14.7% ของพื้นที่ของเมืองเป็นสวนสาธารณะ ป่าไม้ ทะเลสาบ เขื่อน และสถานที่อื่นๆ สำหรับการพักผ่อนหย่อนใจกลางแจ้ง คนในพื้นที่ถึงกับเรียก Oldenburg ว่าเป็นสวนสาธารณะของเมือง และทางการได้ให้การสนับสนุนกิจกรรมของศูนย์วิจัยสี่แห่งที่เชี่ยวชาญด้านการสร้างแหล่งพลังงานหมุนเวียน
เมืองที่ใหญ่เป็นอันดับสามในโลเวอร์แซกโซนีไม่เพียงแต่สามารถผสมผสานเข้ากับสังคมและการขยายบ้านจัดสรรสำหรับผู้อพยพได้ง่ายเท่านั้น แต่ยังมอบโอกาสมากมายสำหรับนักลงทุนอีกด้วย
Oldenburg เสนอการลงทุนที่สร้างผลกำไรในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและพาณิชยกรรมที่หลากหลาย ทั้งอาคารเก่าและบ้านใหม่อยู่ในตลาด
การผสมผสานระหว่างอาคารเก่าที่ได้รับการปรับปรุงใหม่และวิลล่าสไตล์สแกนดิเนเวียคลาสสิกทำให้เกิดความแตกต่างที่น่าดึงดูดใจ
Oldenburg เป็นเมืองมหาวิทยาลัยและเป็นศูนย์กลางทางวัฒนธรรมและเศรษฐกิจของทั้งภูมิภาค รัฐบาล Oldenburg ดึงดูดนักวิทยาศาสตร์รุ่นเยาว์ซึ่งเป็นบุคคลที่มีคุณสมบัติสูงและมีรายได้สูง การตั้งถิ่นฐานเป็นไปตามความคาดหวังของผู้อพยพและสอดคล้องกับสถานะของเมืองที่มีประชากรประมาณ 160,000 คน
แม้ว่าจะไม่ใช่ทุกเขตที่ได้รับความนิยมเท่ากัน: เขตชนชั้นสูงเช่น Ziegelhof และ Gerichtsviertel นั้นอยู่ติดกับเขต Nadorst และ Donnerschwee ที่น่าสนใจน้อยกว่า ความจริงที่ว่าราคาบ้านไม่สูงมากที่นี่อาจเป็นเพราะโครงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ
โครงสร้างทางการบริหาร Oldenburg แบ่งออกเป็น 9 อำเภอ ซึ่งแบ่งออกเป็น 34 เขตที่ก่อตั้งตามประวัติศาสตร์ด้วย เมืองนี้มีประชากรค่อนข้างหนาแน่น ดังนั้นที่ดินเปล่าสำหรับสร้างบ้านพักอาศัยแต่ละหลังจึงขาดแคลน แม้ว่าอาคารจะได้รับการบูรณะทุกหนทุกแห่ง แต่จนถึงขณะนี้ยังพบเห็นความชุกของโครงสร้างแบบเก่า
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา Oldenburg ได้สูญเสียส่วนสำคัญของบ้านขนาดเล็กในถนนสายเก่าของใจกลางเมือง แต่เมืองนี้ยังคงมีสถานที่ท่องเที่ยวมากมาย
อสังหาริมทรัพย์ใน Oldenburg มีลักษณะเฉพาะโดยส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับการพึ่งพารายไตรมาส ในขณะเดียวกันก็สามารถขยายพื้นที่ที่อยู่อาศัยหรือแบบดั้งเดิมได้
มีอาคารเก่าแก่ที่หรูหรามากมายซึ่งได้รับการบูรณะบางส่วนในใจกลางเมือง พื้นที่รกร้างถูกสร้างขึ้นด้วยอาคารพักอาศัยสองและสามชั้น
ผู้ที่จะย้ายไปอาศัยในโอลเดนบวร์กหลังจากซื้อบ้านมักจะซื้ออพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมืองด้วย เนื่องจากมีบริเวณที่สะดวกสบายสำหรับคนเดินเท้าโดยเฉพาะ เช่นเดียวกับโรงแรม ร้านค้า ร้านอาหาร สถานบันเทิงและศูนย์การค้าส่วนใหญ่
ตารางด้านล่างให้ข้อมูลเกี่ยวกับลักษณะของเขตและเทศบาลที่เป็นที่นิยมของ Oldenburg:
| อำเภอหรือเทศบาล | ลักษณะเฉพาะ | ความน่าดึงดูดใจของประชากรบางกลุ่ม |
|---|---|---|
| โอมสเตเด (Urban Area VII) | ที่พักในเขตชนบท พื้นที่พักผ่อนหย่อนใจริมทะเลสาบบอร์นฮอร์สเตอร์ ใช้เวลาเดินเพียงไม่กี่นาทีจากบ้าน มีบ้านไร่ที่สวยงามมากมาย | ครอบครัว วัยเกษียณ |
| Kreyenbrück (เขตเมือง IX) | ย่านที่อยู่อาศัยผสม พื้นที่เยอะสำหรับคนหนุ่มสาวและผู้สูงอายุ การคมนาคมขนส่งที่ดี โรงพยาบาลในบริเวณใกล้เคียง | ครอบครัว |
| ออสเตอร์เบิร์ก (Urban Area IV) | พื้นที่กว้างขวางและมีชีวิตชีวา มีอพาร์ตเมนต์ให้เลือกมากมาย | คู่รักคนเหงา |
ตลอดทาง Tirpitzstraße เป็นทาวน์เฮาส์ราคาแพงที่มองเห็นน้ำ ในขณะที่บ้านที่เหลือตั้งอยู่ในแถวที่ 2 อย่างเงียบๆ ทางตะวันตกของ Oldenburg มีพื้นที่ที่อยู่อาศัยแบบคลาสสิกและอยู่ในชนบทมากกว่า
ทางทิศตะวันออกยังคงเป็นบ้านของฟาร์มแบบคลาสสิกและพื้นที่อยู่อาศัยแบบผสมผสานจำนวนมาก ช่วงราคาที่นี่ก็ค่อนข้างกว้างเช่นกัน
คอมเพล็กซ์แห่งใหม่กำลังถูกสร้างขึ้นใน Krusenbusch หรือ Kreyenbrück และตอนนี้ทางใต้ทั้งหมดเป็นเพียงย่านที่อยู่อาศัยเท่านั้น ในภาคเหนือโดยเฉพาะใน Nadorst มีคู่หนุ่มสาวและคนโสดที่รักความใกล้ชิดของเมืองและความเป็นเมืองของย่านที่กำลังเติบโต
Dobben และ Haarenesch ถูกครอบงำด้วยวิลล่าและทาวน์เฮาส์ขนาดใหญ่ พื้นที่เหล่านี้เป็นที่นิยมของครอบครัวและผู้สูงอายุ จากแนวโน้มนี้ Oldenburg ได้บันทึกค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างมาก
ทางทิศตะวันตก เช่น ใน Wechloy หรือ Bloherfelde พื้นที่ที่พักอาศัยแบบผสมผสานแบบคลาสสิกเหนือกว่า ทางทิศตะวันออก พื้นที่บางส่วนสร้างขึ้นด้วยทาวน์เฮาส์และฟาร์มสมัยใหม่ที่ต้องการการปรับปรุงใหม่ และเป็นที่ต้องการอย่างมากในระยะหลัง
ครอบครัวและคู่รักชอบที่จะตั้งรกรากในภาคใต้ซึ่งบ้านเรียบง่ายในราคาที่เหมาะสมตั้งอยู่บนถนนที่อยู่อาศัยซึ่งไม่ค่อยบ่อยนักในหมู่บ้านกระท่อม
อสังหาริมทรัพย์ใน Oldenburg ถือเป็นการลงทุนที่ปลอดภัยและมั่นคงมาอย่างยาวนาน Oldenburg เหนือกว่า Hanover ในแง่ของการเปลี่ยนแปลงและระดับราคาทั่วไป
เหตุผลคือคุณภาพชีวิตที่สูงและสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่มีเสถียรภาพในเมืองและในโลเวอร์แซกโซนีโดยทั่วไป ความต้องการอพาร์ทเมนท์และบ้านสูงใน Oldenburg ทำให้ระดับความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยลดลงอย่างรวดเร็ว ข้อยกเว้นเพียงอย่างเดียวคือโครงการก่อสร้างใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
Oldenburg ตอบสนองต่อการก่อตัวของความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์สูงโดยการพัฒนาพื้นที่ว่างขนาดใหญ่ในภาคกลางซึ่งปัจจุบันมีการสร้างอาคารที่อยู่อาศัยด้วย ในเขตทหาร เช่น Donnershvi ผู้พัฒนาโครงการกำลังมุ่งเน้นไปที่บ้านขนาดกะทัดรัด และขณะนี้การพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่อีก 240 แห่งกำลังอยู่ในขั้นตอนสุดท้ายของการก่อสร้าง เนื่องจากทำเลที่ดีทางตะวันออกเฉียงเหนือของใจกลางเมือง ที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นจึงดึงดูดทั้งครอบครัว คู่สมรส และคนโสด
ตามแผนสำหรับการกระจายงบประมาณ Oldenburg สำหรับปีต่อ ๆ ไป กองทุนส่วนสำคัญจะถูกส่งไปยังโครงการก่อสร้างร่วมไฟแนนซ์ มีการใช้มาตรการที่คล้ายคลึงกันเพื่อปรับปรุงความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มประชากรที่มีรายได้น้อย ผลกระทบต่อการพัฒนาราคายังไม่เป็นที่ทราบแน่ชัด
ไม่ว่าในกรณีใด เมืองนี้มีที่ดินเพียงพอในพื้นที่ที่น่าสนใจซึ่งเตรียมไว้สำหรับอาคารที่พักอาศัยใหม่ ซึ่งหมายความว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากผู้อพยพและนักลงทุนจะพึงพอใจ
ตารางด้านล่างแสดงให้เห็นลักษณะเฉพาะของการเลือกพื้นที่สำหรับพักอาศัย ซึ่งเป็นเรื่องปกติสำหรับพลเมืองโอลเดนบูร์กบางประเภท:
| คนเหงา | คู่สมรส | ครอบครัว | นักเรียน | ผู้เกษียณอายุ |
|---|---|---|---|---|
| เซ็นเตอร์ (เซนทรัม) | ซีเกลฮอฟ | Dobben | ฮาเรนทอร์ | Bloherfelde |
| อาคารเก่าแก่ ผับและบาร์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่หลายแห่งอยู่ในระยะที่สามารถเดินไปถึง บริการด้านการสื่อสารและการสื่อสารที่ดี | มักมีอาคารพักอาศัยขนาดเล็ก สะดวกในการไปยังศูนย์กลาง มีพื้นที่นันทนาการมากมาย | โรงเรียนมัธยมศึกษาตอนปลายหลายแห่งและมหาวิทยาลัยวิทยาศาสตร์ประยุกต์ในบริเวณใกล้เคียง มีศูนย์วัฒนธรรมและความบันเทิง ที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจ | เป็นที่พักในอุดมคติหากคุณต้องการเดินทางไปยังอาคารมหาวิทยาลัยได้อย่างรวดเร็ว ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่อยู่อาศัยขนาดกลาง มีห้องชุดให้เช่าจำนวนมาก | ย่านที่อยู่อาศัยงดงาม อาคารสวยงามพร้อมสวน ร้านค้า ร้านขายยา |
Oldenburg (อย่างน้อยก็ในตอนนี้) เป็นเมืองผู้เช่าแบบคลาสสิก ดังนั้นจึงเป็นประโยชน์สำหรับนักลงทุนที่จะซื้ออาคารที่พักอาศัยทั้งหมดเพื่อเช่าอพาร์ทเมนท์ ด้วยเหตุนี้ บางครั้งอาคารจึงซื้อทั้งหมดด้วยเงินทุนของนักลงทุนหลายราย
ส่วนแบ่งของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใต้ข้อตกลงการเป็นเจ้าของร่วมคือประมาณ 40% ซึ่งใน 60% ของกรณีการซื้อบ้านและใน 40% - คอนโดมิเนียม
สำหรับเมืองใหญ่เช่นนี้ อุปทานอสังหาริมทรัพย์ในแง่สัมบูรณ์นั้นต่ำกว่าค่าเฉลี่ย โครงการก่อสร้างใหม่กำลังดำเนินการค่อนข้างช้า นอกจากนี้ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคาของอพาร์ทเมนท์และบ้านเพิ่มขึ้นอย่างมาก ซึ่งทำให้ราคา "หยุดชะงัก" ในอนาคตอันใกล้ (เมื่อเทียบกับการเปลี่ยนแปลงของราคาโดยเฉลี่ยในเยอรมนี) แต่นักวิเคราะห์สัญญาว่าใน ไม่กี่ปีสถานการณ์จะเปลี่ยนไปในทางที่ดีขึ้นสำหรับนักลงทุน ...
ราคาเช่าเฉลี่ย
หากเราเปรียบเทียบต้นทุนการเช่าและการบำรุงรักษาอพาร์ตเมนต์ใน Oldenburg กับต้นทุนเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ที่เช่าใน Lower Saxony และในเยอรมนีโดยรวม ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ใน Oldenburg จะสูงขึ้น 14.3% และลดลง 4.5% ตามลำดับ .
ที่อยู่อาศัยให้เช่าใน Oldenburg เป็นที่ต้องการค่อนข้างมาก ตามสถิติจะใช้เวลา 14 วันโดยเฉลี่ยจากการเผยแพร่โฆษณาสำหรับการเช่าอพาร์ทเมนต์ไปจนถึงการสรุปข้อตกลงกับผู้เช่า 
ผู้อยู่อาศัยใช้จ่าย 16.8% ของรายได้เพื่อจ่ายค่าเช่าอาคารพักอาศัย หากเราไม่คำนึงถึงค่าสาธารณูปโภคและค่าใช้จ่ายอื่นๆ
ราคาซื้อเฉลี่ยสำหรับอสังหาริมทรัพย์
ที่พักใน Oldenburg มีราคาไม่แพง ราคาตลาดเฉลี่ยต่อตารางเมตรสำหรับอพาร์ตเมนต์ในโอลเดนบูร์กอยู่ที่ 39.4% สูงกว่าค่าเฉลี่ยสำหรับโลว์เออร์แซกโซนีและ 1.9% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศ
ในเขตทางใต้ของ Oldenburg เช่น Bümmerstede และ Kreyenbrück อพาร์ทเมนต์เพนต์เฮาส์ที่สร้างใหม่ขนาด 120 ตร.ม. มีราคาโดยเฉลี่ย 270 ถึง 300,000 ยูโร การขายอพาร์ทเมนท์ในอาคารเก่าที่มีขนาดใกล้เคียงกันสามารถทำได้ 180,000 ยูโร - ราคาอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไม่ค่อยเพิ่มขึ้นเหนือ 240,000
อพาร์ทเมนท์ที่แพงที่สุด ทันสมัย และตั้งอยู่ในพื้นที่ระดับไฮเอนด์ สามารถพบได้ใน Haarenesch, Dobben และบริเวณโดยรอบ อาคารอพาร์ตเมนต์เก่าที่มีพื้นที่ 145 ตร.ม. ไม่ค่อยมีการประเมินโดยผู้ขายที่น้อยกว่า 420,000 ยูโร แต่ตามกฎแล้วราคาขายเริ่มต้นที่ 500,000
ในการพัฒนาพื้นที่อยู่อาศัย ราคาอพาร์ทเมนท์ดังกล่าวเริ่มต้นที่ 600,000 ยูโร
ควรสังเกตว่าราคาที่อยู่อาศัยในอาคารใหม่ค่อนข้างคงที่ เนื่องจากมีโครงการสร้างเสร็จไม่กี่โครงการในขณะนี้
ทาวน์เฮาส์ที่สร้างใหม่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ใกล้ใจกลางเมือง ในขณะที่บ้านแบบมีเฉลียงตั้งอยู่ในหมู่บ้านกระท่อมในเขตชานเมือง Bloherfelde ดึงดูดครอบครัวส่วนใหญ่และอสังหาริมทรัพย์มีบ้านส่วนตัวจำนวนมาก 160 ตร.ม. ในช่วงราคาตั้งแต่ 320 ถึง 360,000 ยูโร - ต้นทุนสุดท้ายจะขึ้นอยู่กับขนาดของที่ดิน
นักลงทุนที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สามารถแนะนำให้ซื้อโรงแรมขนาดเล็กหรือร้านอาหารในใจกลางเมือง Oldenburg ใกล้กับสถานที่ท่องเที่ยว หรือคุณสามารถย้อนกลับและซื้อร้านขายของชำหรือร้านกาแฟเล็กๆ ในย่านที่ไม่ค่อยเป็นที่นิยมของ Oldenburg ซึ่งประชากรในท้องถิ่นขาดสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อตอบสนองความต้องการประจำวันของพวกเขา
ตารางต่อไปนี้แสดงตัวอย่างราคา (เกี่ยวข้องกับปี 2564) สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ตั้งอยู่ในเขตโอลเดนบูร์ก:
| ประเภทอสังหาริมทรัพย์ | ค่าใช้จ่าย (EUR) | ||
|---|---|---|---|
| อยู่ตรงกลาง | ที่ชานเมือง | พื้นที่ ตร.ม. ) | |
| ร้านอาหาร | 415,000 (ดอบเบน) | 265,000 (ฮาเรนเตอร์) | 200 |
| ร้านอาหาร-โรงแรม | 310,000 (เซนทรัม) | 360,000 (เวลลอย) | 150 |
| โรงแรม | 760,000 (ด็อบเบน) | 450,000 (นาดอร์สต์) | 350 |
| ร้านค้าปลีก | 120,000 (ฮาเรเนส) | 70,000 (บลังเคนเบิร์ก) | 50 |
| อาคารสำนักงาน | 2,218,000 (เซนทรัม) | 375,000 (โอเฟนดิเอค) | 1074 |
| โรงงานอุตสาหกรรม | 1,200,000 (เซนทรัม) | 875,000 (เอตซฮอร์น) | 260 (+2916 ตร.ม.) |
| อาคารพาณิชย์ | 335,000 (ดอนเนอร์ชวี) | 245,000 (โอห์มสเตด) | 86.72 |
ต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในใจกลางเมืองจะแพงกว่าหลายเท่าและความสามารถในการทำกำไรจะสูง แต่นักลงทุนมือใหม่ที่ประเมินความสามารถของตนตามความเป็นจริง จะพอใจกับอัตราการคืนทุนของร้านค้าปลีกขนาดเล็กในเขตชานเมืองโอลเดนบูร์ก
การเปรียบเทียบตลาดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของเมืองที่มีแนวโน้มมากที่สุดในเยอรมนี
ผู้เชี่ยวชาญจาก Postbank หนึ่งในธนาคารที่ใหญ่ที่สุดในเยอรมนี วิเคราะห์ตัวชี้วัดระดับมหภาคและเศรษฐกิจและสังคมของการตั้งถิ่นฐาน 402 แห่งในประเทศ ตลอดจนแนวโน้มการพัฒนาจนถึงปี 2030 จุดมุ่งหมายของการศึกษานี้คือการระบุตลาดที่มีแนวโน้มมากที่สุดในเยอรมนีในแง่ของการลงทุนระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย
จากผลการวิจัย ฮัมบูร์ก มิวนิก โอลเดนบูร์ก สตุ๊ตการ์ท และบอนน์ มีศักยภาพในการเติบโตสูงสุด
ความน่าดึงดูดใจในการลงทุนของตลาดหนึ่งๆ นั้นได้รับอิทธิพลจากปัจจัยหลายประการ:
- สถานการณ์ทางประชากรศาสตร์ ยิ่งจำนวนประชากรมากเท่าไร อุปสงค์และราคาบ้านก็จะยิ่งเติบโตเร็วขึ้น ในเมืองที่กลายเป็นผู้นำตามผลการศึกษาจำนวนผู้อยู่อาศัยในช่วง 3 ปี (จากปี 2564 ถึง 2564) เพิ่มขึ้นเร็วกว่าค่าเฉลี่ยในเยอรมนีนั่นคือการเติบโตเป็นเพราะลักษณะเฉพาะของ เมืองและไม่ใช่สถานการณ์ในเยอรมนี ตามการคาดการณ์ของสำนักงานสถิติแห่งสหพันธรัฐเยอรมัน (Statistisches Bundesamt) ในช่วงปี พ.ศ. 2564 ถึง พ.ศ. 2573 ประชากรของโอลเดนบูร์กจะลดลง 4.7% (ในภาคกลาง)
- ตลาดแรงงาน. เมืองที่มีอัตราการว่างงานต่ำนั้นน่าดึงดูดสำหรับนักลงทุนมากกว่าด้วยเหตุผลสองประการ:
- การว่างงานเป็นสัญญาณของสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่เอื้ออำนวย
- ประชากรที่ทำงานเป็นผู้เช่าที่มีศักยภาพ
- การเปลี่ยนแปลงของราคา ความน่าดึงดูดใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงให้เห็นจากการขึ้นราคาที่มั่นคงในระดับที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศ ซึ่งตามกฎแล้ว นี่เป็นผลมาจากความต้องการที่สูง ผู้เชี่ยวชาญของ Postbank โต้แย้งว่าตลาด Oldenburg ในท้องถิ่นจะยังคงมีเสถียรภาพหรือจะเติบโตอย่างน้อย 1.5% ต่อปีในช่วง 15 ปีข้างหน้า
- กำลังซื้อของประชากรและความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ในเมืองโอลเดนบูร์ก กำลังซื้อของผู้อยู่อาศัยสูงกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศ กล่าวคือ ประชากรของเมืองสามารถใช้เงินไปกับบริการและสินค้าได้มากขึ้น รวมถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย สิ่งสำคัญคือต้องทราบอัตราส่วนของรายได้ของประชาชนต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งบ่งชี้ว่าความต้องการตัวทำละลายสำหรับที่อยู่อาศัยเป็นอย่างไร Oldenburg มีข้อได้เปรียบ - นักวิเคราะห์ของ Postbank ประมาณการว่าส่วนแบ่งของรายได้ของกลุ่มประชากรบางกลุ่มคือการชำระเงินจำนองเฉลี่ย และปรากฎว่า Oldenburg เป็นผู้นำเหนือเมืองอื่นๆ ของเยอรมนีในพื้นที่นี้: สำหรับประชากรทุกประเภท (คนโสด , ครอบครัวที่มีลูก ผู้รับบำนาญ และอื่นๆ) ส่วนแบ่งการชำระเงินจำนองน้อยกว่า 35% ในโครงสร้างของรายได้ หากที่อยู่อาศัยไม่แพงสำหรับพลเมืองหลายประเภทก็จะมีผู้เช่าที่มีศักยภาพจำนวนมากในตลาดนี้
- ตัวชี้วัดตลาดเช่า หากมีผู้เช่ามากกว่าเจ้าของบ้านในท้องที่ นักลงทุนจะซื้ออพาร์ทเมนต์และบ้านที่ทำกำไรได้เพื่อปล่อยเช่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นเท่านั้น
- เศรษฐกิจและโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อประเมินโอกาสการลงทุนของ Oldenburg อย่างเพียงพอ สิ่งสำคัญคือต้องให้ความสนใจกับตัวชี้วัดเชิงคุณภาพบางประการ:
- ระดับการพัฒนาเศรษฐกิจและความพร้อมของอุตสาหกรรม สำหรับนักลงทุน ควรให้ความสำคัญกับเมืองที่ไม่ขึ้นอยู่กับการผลิตและบริการในอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่ง Oldenburg เป็นที่ตั้งของบริษัทและองค์กรหลายแห่งที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมที่พัฒนาแล้วและมีความสำคัญทางเศรษฐกิจ เมืองนี้เป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ - นี่คือโรงงานยาสูบแห่งแรกในเยอรมนี โรงหล่อและโรงงานวิศวกรรม การแปรรูปหนังและการผลิตแก้ว ฟาร์มม้า
- การปรากฏตัวของมหาวิทยาลัย Oldenburg เป็นที่ตั้งของ Carl von Ossietzky Universität Oldenburg ที่มีชื่อเสียงซึ่งมีนักศึกษาต่างชาติจำนวนมากศึกษาอยู่ เป็นที่น่าสังเกตว่าสำหรับเมืองที่มีประชากรน้อยกว่า 200,000 คน (นี่คือสิ่งที่ Oldenburg เป็น) สิ่งสำคัญอย่างยิ่งคือต้องมีสถาบันการศึกษาที่ดึงดูดนักเรียนจากต่างประเทศและจากภูมิภาคอื่น ๆ ของเยอรมนี - พวกเขาสร้างความต้องการเพิ่มเติมสำหรับจริง อสังหาริมทรัพย์
- การปรากฏตัวของคลินิกขนาดใหญ่ เยอรมนีมีชื่อเสียงในด้านระบบการรักษาพยาบาลคุณภาพสูง ดังนั้นการท่องเที่ยวเชิงการแพทย์จึงได้รับการพัฒนาอย่างมากที่นี่ ดังนั้นการมีคลินิกจึงทำให้เกิดความต้องการบ้านเช่าใกล้ศูนย์สุขภาพ ใน Oldenburg มีโรงพยาบาลมหาวิทยาลัย Oldenburg (Universitätsklinikum Oldenburg) ซึ่งมีผู้ป่วยมาเยี่ยมซึ่งส่วนใหญ่ต้องการความช่วยเหลือจากศัลยแพทย์ทางประสาทและศัลยแพทย์ นอกจากนี้ยังเกี่ยวข้องกับการรักษาโรคมะเร็งและการบำบัดรักษาด้านเนื้องอกวิทยา อย่างที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่าใช้เวลานาน ในระหว่างที่ญาติของผู้ป่วยอาจต้องการที่พัก
ตัวชี้วัดเชิงตัวเลขที่กล่าวถึงสำหรับ 5 เมืองที่มีแนวโน้มมากที่สุดในแง่ของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีแสดงไว้ในตารางต่อไปนี้:
| ปัจจัยที่มีผลต่อความน่าดึงดูดใจในการลงทุน | Oldenburg | ฮัมบูร์ก | มิวนิค | สตุตการ์ต | บอนน์ |
|---|---|---|---|---|---|
| การเติบโตของประชากร (%) ค่าเฉลี่ยสำหรับเยอรมนี = 0.7% | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
| อัตราการว่างงาน (ณ กรกฎาคม 2015,%) ค่าเฉลี่ยสำหรับเยอรมนี = 6.3% | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
| การเติบโตเฉลี่ยต่อปีของราคาอสังหาริมทรัพย์ (2554-2557,%) ค่าเฉลี่ยสำหรับเยอรมนี = 2.0% | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
| ดัชนีกำลังซื้อ (เยอรมนีทั้งหมด = 100) ค่าเฉลี่ยสำหรับเยอรมนี = 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
| จำนวนรายได้ต่อปีของครอบครัวหนึ่งครอบครัวที่ต้องซื้ออพาร์ตเมนต์ ค่าเฉลี่ยสำหรับเยอรมนี = 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
| สัดส่วนผู้เช่าพื้นที่ภาคกลาง (%) ค่าเฉลี่ยในเยอรมนี = 54% | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
| พลวัตการเช่า (2554-2558,%) ค่าเฉลี่ยสำหรับเยอรมนี = 34.3% | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
ดังนั้น เพื่อที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรในเยอรมนีและซื้อที่อยู่อาศัย Oldenburg เหมาะกับตัวชี้วัดหลักทั้งหมดที่นายหน้าระหว่างประเทศแนะนำให้ให้ความสนใจ:
- สถานการณ์ทางประชากร: พลวัตของประชากรเป็นบวก มีโอกาสเติบโตต่อไป
- การว่างงาน - ในเมืองที่มีประชากรน้อยกว่า 200,000 คนอัตราการว่างงานไม่ควรเกิน 7%
- การเติบโตของราคาบ้าน: อัตราที่แนะนำมาจาก 2% ต่อปี;
- ส่วนแบ่งของผู้เช่า: ผู้เช่าที่อยู่อาศัยควรมากกว่า 50%;
- สถานการณ์ทางเศรษฐกิจ - ในเมืองต้องมีอุตสาหกรรมหลักอย่างน้อย 2 แห่ง
- โครงสร้างพื้นฐาน - มหาวิทยาลัยขนาดใหญ่และคลินิกของมหาวิทยาลัยควรดำเนินการในเมือง
ค่าครองชีพใน โอลเดนบูร์ก
หากผู้ซื้อสนใจอพาร์ตเมนต์ใน Oldenburg เพราะเขากำลังจะอาศัยอยู่ในเมืองในอนาคต ก่อนอื่น จำเป็นต้องประเมินรายการหลักของค่าใช้จ่ายที่รอหลังจากการย้าย
ตามกฎแล้วผู้อพยพมีความสนใจในต้นทุนของผลิตภัณฑ์อาหาร ใน Oldenburg อาหารมีราคาแพงกว่าค่าเฉลี่ยของเยอรมันประมาณ 12%
| ผลิตภัณฑ์อาหาร | ค่าใช้จ่าย (EUR) |
|---|---|
| ก้อนขนมปังขาวสด (500 กรัม) | 0.99 |
| นม (1 ลิตร) | 0.66 |
| ไข่ (12 ชิ้น) | 1.71 |
| ชีสท้องถิ่น (1 กก.) | 6.67 |
| อกไก่ไม่มีกระดูกและหนัง (1กก.) | 6.96 |
| เนื้อ (1 กก.) | 11.82 |
| แอปเปิ้ล (1 กก.) | 2.08 |
| กล้วย (1 กก.) | 1.56 |
| มันฝรั่ง (1 กก.) | 0.93 |
| หัวหอม (1 กก.) | 1.00 |
Oldenburg เป็นเมืองใหญ่ที่มีร้านอาหารและคาเฟ่ค่อนข้างมาก ค่าใช้จ่ายของบริการจัดเลี้ยงที่นี่ไม่สามารถเรียกได้ว่าต่ำ แต่ถ้าเราพูดถึงราคาเฉลี่ยในเยอรมนี ค่ารับประทานอาหารนอกบ้านในเมืองนี้จะลดลง 7.16%
| อาหารกลางวันและเครื่องดื่มที่ร้านอาหาร | ค่าใช้จ่าย (EUR) |
|---|---|
| รับประทานอาหารกลางวันที่ร้านอาหารราคาไม่แพง | 9.50 |
| อาหารกลางวันสามคอร์สสำหรับสองคนในร้านอาหารระดับกลาง | 40.00 |
| McMill ที่ McDonald's (หรือชุดอาหารที่คล้ายกัน) | 7.20 |
| คาปูชิโน่ | 2.50 |
| น้ำ (ขวด 0.33 ลิตร) | 1.70 |
ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่อยู่อาศัยก็ไม่สูงเกินไป - ค่าสาธารณูปโภคใน Oldenburg ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในเยอรมนี 15%
| บริการส่วนกลาง | ราคา |
|---|---|
| แหล่งจ่ายไฟ, เครื่องทำความร้อน, เครื่องปรับอากาศ, น้ำประปา, การกำจัดของเสีย, ท่อน้ำทิ้ง (สำหรับอพาร์ทเมนต์ที่มีพื้นที่ 85 ม. 2) | 180.67 € ต่อเดือน |
| สนทนา 1 นาทีในอัตราค่าไฟฟ้าล่วงหน้าของผู้ให้บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่ในพื้นที่ (ไม่มีส่วนลดและเปิดใช้แผนภาษี) | 0.09 ยูโร |
| อินเทอร์เน็ต (จาก 60 Mbps, ไม่จำกัด, เคเบิล / ADSL) | € 27.50 ต่อเดือน |
เช่นเดียวกับเมืองอื่นๆ ในเยอรมนี ผู้ที่ใช้บริการขนส่งสาธารณะบ่อยครั้งพบว่าการซื้อบัตรโดยสารรายเดือนมีกำไรมากกว่า ค่าใช้จ่ายต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศ 28.5%
| บริการขนส่ง | ค่าใช้จ่าย (EUR) |
|---|---|
| ตั๋วเที่ยวเดียว (การขนส่งในเมือง) | 2.40 |
| บัตรรายเดือน (ราคาปกติ) | 50.00 |
| แท็กซี่ "เริ่ม" (อัตราปกติ) | 3.50 |
| แท็กซี่ (ค่าโดยสารปกติ ระยะทาง 1 กม.) | 1.89 |
| แท็กซี่ รอ 1 ชั่วโมง (อัตราปกติ) | 25.00 |
| น้ำมันเบนซิน (1 ลิตร) | 1.32 |
โดยทั่วไปแล้ว Oldenburg ไม่สามารถจัดเป็นเมืองที่มีค่าครองชีพสูงได้ แต่ค่าแรงในเมืองนั้นต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศ 17%: 1,816.67 ยูโร เทียบกับ 2,190.48 ยูโรต่อเดือน (หลังหักภาษี)
บทสรุป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงตลอดเวลาภายใต้อิทธิพลของปัจจัยต่างๆ และนักลงทุนมองหาโอกาสในการลงทุนใหม่อย่างต่อเนื่อง เยอรมนีเป็นหนึ่งในประเทศที่เศรษฐกิจมีเสถียรภาพมากที่สุด อาคารที่พักอาศัยและอาคารพาณิชย์เป็นที่ต้องการอย่างมากที่นี่
เมื่ออุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีขาดแคลนและตลาดไม่สามารถให้ทันกับความต้องการที่เพิ่มขึ้นของผู้ซื้อบ้านและอพาร์ตเมนต์ นักลงทุนจึงพอใจกับทางเลือกการลงทุนที่ไม่ค่อยได้รับความนิยม หรือแม้แต่เสี่ยงและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตนมี ก่อนหน้านี้ไม่ได้จัดการกับ อย่างไรก็ตาม ทันทีที่มีการขายโครงการก่อสร้างที่ตั้งอยู่ในเมืองที่กำลังเติบโตขนาดใหญ่ ความสนใจของนายทุนทั้งหมดก็หันไปหาพวกเขา หนึ่งในเมืองเหล่านี้คือ Oldenburg ซึ่งเป็นเมืองที่อยู่เหนือกว่าการตั้งถิ่นฐานอื่น ๆ อีกหลายสิบแห่งในเยอรมนี ในทุกตัวชี้วัดของความน่าดึงดูดใจในการลงทุน
