การซื้อบ้านในต่างประเทศถือเป็นเหตุการณ์สำคัญในชีวิตของนักลงทุนทุกคน แต่หลังจากตกลงกันได้ ความยุ่งยากของเจ้าของใหม่จะไม่ลดลง ตรงกันข้ามจากนี้ไปเขาจะต้องดูแลการซื้อของเขาโดยคำนึงถึงกฎหมายและระเบียบข้อบังคับของท้องถิ่นด้วย นี่เป็นจุดที่สะดวกในการมีตัวแทนส่วนตัว ซึ่งจะช่วยคุณจากความยุ่งยากในการเข้าครอบครองทรัพย์สินและช่วยให้คุณได้รับประโยชน์สูงสุดจากการให้เช่าให้กับผู้เช่า ใครก็ตามที่ตั้งใจจะซื้อพื้นที่จำนวนหนึ่งที่นี่จำเป็นต้องศึกษาหลักการที่การจัดการทรัพย์สินในประเทศเยอรมนีเป็นฐาน
การจัดการความน่าเชื่อถือ: สิ่งที่ซ่อนอยู่เบื้องหลังแนวคิด
คำเช่น "ความไว้วางใจ" ถูกใช้ในบางวงการในประเทศส่วนใหญ่ของโลก ไม่ว่าในกรณีใด กฎหมายของประเทศที่พัฒนาแล้วจะมีผลบังคับใช้อย่างแน่นอนในการโอนสิทธิ์ส่วนหนึ่งของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้กับบุคคลอื่น ส่วนใหญ่แล้ว ช่วงของสิทธิเหล่านี้มีผลกับการดำเนินการทั้งหมด ยกเว้นขั้นตอนการจำหน่าย ผู้มีอำนาจไม่ได้รับมอบอำนาจดังกล่าว
ความจำเป็นในการจัดการเกิดขึ้นเนื่องจากชาวต่างชาติไม่สามารถอาศัยอยู่ในประเทศที่บ้านของเขาตั้งอยู่ได้ตลอดเวลา ไม่ว่าในกรณีใด ในรัฐเยอรมัน ข้อเท็จจริงของการเข้าสู่ความเป็นเจ้าของไม่ได้ให้โอกาสในการได้รับใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ ใช่ มันบ่งบอกลักษณะของเจ้าของจากด้านที่เป็นประโยชน์ แต่ไม่ได้ให้ที่อยู่อาศัย
ขณะอาศัยอยู่ในประเทศบ้านเกิด เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศที่มีความสุขจะไม่สามารถติดตามการชำระค่าสาธารณูปโภคได้ทันเวลา การชำระเงินเข้าบัญชีค่าเช่าของผู้เช่า และตรวจสอบการจัดการอพาร์ตเมนต์อย่างระมัดระวัง เช่น ทั้งหมด. ทั้งหมดนี้ดำเนินการโดยตัวแทนอย่างเป็นทางการ
ดังนั้น บริษัทที่เชื่อถือได้จะต้อง:
- ติดต่อกับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องกับวัตถุที่อยู่อาศัย - ผู้เช่า, เจ้าของ, สาธารณูปโภค, ผู้บริหารท้องถิ่น
- ดำเนินการชำระเงินที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ติดตามการชำระเงินภายใต้สัญญาเช่า
- จัดทำรายงานต่อเจ้าของธุรกรรมทางการเงินทั้งหมด
- รับเรื่องร้องเรียนจากผู้เช่า
- รับจดหมาย;
- เพื่อให้แน่ใจว่ามีการซ่อมแซมสถานที่ (ชำระค่าวัสดุและค่าแรงแยกต่างหาก)
- มองหาผู้เช่ารายใหม่หากจำเป็น
เป็นไปตามที่ตัวแทนที่ได้รับอนุญาตจะจัดการกับปัญหาทางเทคนิคและเศรษฐกิจทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการจัดการอสังหาริมทรัพย์ เช่นเดียวกับที่เจ้าของจะทำหากเขามีโอกาสได้อยู่ในอาณาเขตเดียวกันกับทรัพย์สินของเขาอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่ต้องพิจารณาในการเลือกซื้อสินค้า
หากปี 2021 ถูกทำเครื่องหมายสำหรับคุณด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ อย่าลืมว่าการทำธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จนั้นถือได้ว่าไม่เพียงแต่เมื่อมีบางสิ่งในราคาที่ดีเข้ามาหาคุณเท่านั้น ในกรณีส่วนใหญ่ วัตถุนั้นมีความสำคัญ ก่อนตัดสินใจทำสิ่งใด ให้พิจารณาคุณลักษณะต่อไปนี้:
- ที่ตั้งของบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ ในเมืองใหญ่ในเยอรมนี การหาที่อยู่อาศัยที่ไม่มีผู้อ้างสิทธิ์เป็นเรื่องยากมาก ไม่ว่าคุณจะตัดสินใจซื้ออะไรในเมืองต่างๆ เช่น เบอร์ลิน หรือมิวนิก คุณก็สามารถเช่าบ้านหลังนี้ได้เสมอ ไม่สามารถพูดได้เหมือนกันเกี่ยวกับชนบท
- คุณภาพของการก่อสร้าง แม้ว่าที่จริงแล้วทุกอย่างในประเทศนี้จะดีมาก แต่ความน่าจะเป็นที่จะไปถึงโรงงานที่ทรุดโทรมหรือคุณภาพต่ำก็มีสูงมาก ซึ่งหมายความว่าคุณต้องค้นหาทุกอย่างเกี่ยวกับการซื้อของคุณ: วันที่ก่อสร้าง ข้อมูลเกี่ยวกับวัสดุที่ใช้ หากเป็นไปได้ โครงสร้างพื้นฐานของบ้าน ซุ้ม และลักษณะทางเทคนิคอื่นๆ ให้ความสนใจเป็นพิเศษกับหลังคา ความร้อน ผนัง ระบุระยะเวลาที่ทำการซ่อมแซมครั้งล่าสุด การเปลี่ยนแปลงใดที่ดำเนินการหลังการก่อสร้าง บางทีผนังรับน้ำหนักอาจได้รับผลกระทบหรือพื้นเป็นฉนวน
- การปฏิบัติตามมูลค่าที่ร้องขอกับตลาดในภูมิภาคที่กำหนด บ่อยครั้งที่พูดเกินจริงซึ่งเป็นความตั้งใจส่วนตัวของเจ้าของคนก่อน
- ศึกษาข้อสรุปของการประชุมเจ้าของสถานที่อย่างรอบคอบ บางครั้งอาจมีข้อมูลที่มีประโยชน์มาก
- วิเคราะห์ค่าสาธารณูปโภค มันสำคัญว่าพวกเขาจะถูกฝากเป็นประจำแค่ไหนไม่ว่าจะถูกเรียกเก็บเงินมากเกินไปหรือไม่ หากข้อเท็จจริงดังกล่าวเกิดขึ้น คุณต้องหาสาเหตุ อาจกลายเป็นว่าเจ้าของเดิมอยู่ในขั้นตอนของการดำเนินการทางกฎหมายในเรื่องนี้
- ชี้แจงจำนวนผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินในขณะที่ขาย
ก่อนถึงวันทำข้อตกลง คุณไม่ควรสงสัยแม้แต่น้อยเกี่ยวกับการซื้อของคุณ
บริษัทจัดการมีหน้าที่รับผิดชอบอะไรบ้าง
เป้าหมายหลักของผู้ซื้อในฐานะนักลงทุนคือการใช้ประโยชน์สูงสุดจากการซื้อของเขา ค่อนข้างสมเหตุสมผลที่ฉันต้องการหาผู้เช่าที่จะจ่ายค่าเช่าเป็นประจำ ใช้ทรัพย์สินที่ได้รับมอบหมายอย่างระมัดระวัง และไม่รบกวนเจ้าของบ้านในประเด็นเล็กๆ น้อยๆ ทุกประเภท ในเรื่องนี้ สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจอย่างถ่องแท้ว่าคุณสามารถมอบหมายงานใดบ้างให้กับตัวแทนของคุณในเยอรมนี
ด้านการค้า
ขั้นแรก มาจัดการกับความแตกต่างทางการค้าที่ตัวกลางใช้:
- การเปิดบัญชีธนาคาร บางครั้งเงินต้นอนุญาตให้ใช้บัญชีที่มีอยู่ ซึ่งบริษัทจัดการจะสามารถทำธุรกรรมทั้งหมดทางออนไลน์ได้ ในเวลาเดียวกัน ผู้ดูแลผลประโยชน์จะจัดการเฉพาะบัญชีการเช่าโดยไม่ได้รับสิทธิ์ในการใช้เงินที่ได้รับสำหรับความต้องการของตนเอง
- ควบคุมการรับเงินค่าเช่า
- ส่งการแจ้งเตือนไปยังผู้เช่าหากพวกเขาไม่ได้ชำระค่าที่พักตรงเวลา
- ชำระค่าใช้จ่ายปัจจุบันทั้งหมด: ภาษี เงินกู้ บริการต่างๆ ชำระเงินจากบัญชีเช่า หากมีเอกสารและเงินที่จำเป็นทั้งหมด
- การดำเนินการคำนวณใหม่ประจำปีของการใช้สาธารณูปโภคในองค์กรที่ได้รับอนุญาต - น้ำ, แก๊ส, เครื่องทำความร้อน, ไฟฟ้า
- การกระทบยอดประจำปีของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานกับผู้เช่า
- จัดทำรายงานการชำระเงินทั้งหมด
- ติดตามการรับและจัดเก็บเงินจำนำเพื่อชำระค่ากองทุนที่พัก
- จัดทำรายงานให้เจ้าของทรัพย์สินทราบหากมีการเปลี่ยนแปลงในใบแจ้งหนี้
- รายงานประจำปีต่อเจ้าของบ้านเกี่ยวกับการเคลื่อนย้ายเงินทุนในบัญชีเช่า
การแก้ปัญหาทางเทคนิค
นอกจากปัญหาทางการเงินแล้ว บริษัทจัดการยังถือว่าการแก้ปัญหาทางเทคนิคทั้งหมดที่ต้องเผชิญเมื่อต้องรับมือกับอาคารและโครงสร้างอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเจ้าของสามารถพึ่งพาความช่วยเหลือดังต่อไปนี้:
- องค์กรและการดำเนินงานซ่อมแซมประเภทต่าง ๆ ทั้งที่วางแผนและไม่ได้วางแผน นี่อาจเป็นการอัปเดตระบบสื่อสารที่ล้าสมัยหรือชำรุดหรือบางส่วนของตัวอาคารเอง ซึ่งรวมถึงการซ่อมแซมที่จำเป็นอันเป็นผลจากเหตุฉุกเฉินด้วย
- ใช้มาตรการที่จำเป็นในการบันทึกและเพิ่มประสิทธิภาพทรัพยากรที่ใช้ไป
รายการความรับผิดชอบนี้ไม่สมบูรณ์ จะขึ้นอยู่กับความต้องการส่วนบุคคลของเจ้าของทรัพย์สินและลักษณะของวัตถุเอง
ประเด็นทางกฎหมายและผู้แทน
ส่วนที่ยากที่สุดถือได้ว่าเป็นขอบเขตทางกฎหมายที่ส่งผลต่อความสัมพันธ์กับกฎหมายของต่างประเทศ หากปราศจากความรู้ ประสบการณ์ และความสามารถในการใช้ภาษาเยอรมันอย่างเหมาะสม เจ้าของพื้นที่ที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์อาจพบว่าตนเองอยู่ในสถานการณ์ที่ค่อนข้างเสียเปรียบสำหรับตนเองท้ายที่สุด กฎหมายของสหพันธ์สาธารณรัฐเยอรมนีอาจมีหลุมพรางหลายอย่าง ซึ่งมีเพียงบุคคลที่ตระหนักรู้ดีเท่านั้นที่จะหลีกเลี่ยงได้ ดังนั้นในแง่กฎหมาย บริษัทจัดการจะต้องดำเนินการในประเด็นต่อไปนี้:
- เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของเจ้าของในหน่วยงานของรัฐและโครงสร้างอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับประเด็นความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
- เจรจากับบุคคลที่สามและผู้เช่าเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการจัดการทรัพย์สิน
- แจ้งผู้เช่าเพิ่มค่าเช่าหลังจากตกลงกับเจ้าของแล้ว
- เข้าทำและบอกเลิกสัญญาเช่าในนามของเจ้าของบ้าน
- ดำเนินการโต้ตอบและจัดเก็บการติดต่อทั้งหมดเกี่ยวกับวัตถุที่ได้รับมอบหมาย มอบสำเนาจดหมายและหนังสือแจ้งที่ได้รับแก่เจ้าของ
- ทำงานร่วมกับผู้ประกันตนหากมีเหตุการณ์ผู้เอาประกันภัยเกิดขึ้น
- โต้ตอบกับทนายความเมื่อจำเป็นต้องมีการแทรกแซง
รายการนี้ยังไม่สิ้นสุด รายการทั้งหมดจะขึ้นอยู่กับลักษณะของอาคารและสภาพของอาคาร
วิธีตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณไว้วางใจอสังหาริมทรัพย์ของคุณกับมืออาชีพ
เมื่อพิจารณาถึงความสำคัญของปัญหาที่จะต้องมอบให้แก่บุคคลภายนอก จึงมีเหตุผลที่จะสรุปว่าความกังวลหลักของเจ้าของทรัพย์สินคือการเลือกบริษัทจัดการที่ถูกต้อง และที่นี่เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องจำบางประเด็น:
- ในกรณีส่วนใหญ่ บริการจัดการทรัพย์สินจะให้บริการโดยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่คุณทำการซื้อ นี่คือหนึ่งในบริการหลังการขายที่ให้บริการโดยผู้ค้าปลีก
- หากเรากำลังพูดถึงอาคารที่มีไว้สำหรับธุรกิจนั่นคือเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ตามกฎแล้วเจ้าของจะต้องรับผิดชอบในการบริหารจัดการ มันทำกำไรได้มากกว่า ถูกกว่า และน่าเชื่อถือกว่า หากยังคงจำเป็นต้องจ้างบุคคลที่น่าเชื่อถือ ในกรณีนี้ เจ้าของมีสิทธิที่จะตัดสินใจว่าจะเลือกใครโดยอิสระ
- ในกรณีของการซื้ออพาร์ตเมนต์ สิ่งต่าง ๆ จะแตกต่างกันเล็กน้อย เนื่องจากได้มาเพียงบางส่วนของอาคารเท่านั้น ดังนั้นจึงเป็นไปได้ที่จะมีอิทธิพลต่อการเลือกผู้ดูแลผลประโยชน์ทางอ้อมเท่านั้น มักจะถูกกำหนดโดยการลงคะแนนเสียงในที่ประชุมสามัญของเจ้าของ
แล้วคุณจะนำทรัพย์สินของคุณไปอยู่ในมือที่ปลอดภัยได้อย่างไร? สิ่งหนึ่งที่แน่นอนคือ คุณต้องมีองค์กรที่มีชื่อเสียงเป็นเลิศ ก่อนอื่น ให้ระบุจำนวนวัตถุที่อยู่ในการดูแลของคนกลางที่คุณสนใจอยู่แล้ว
เพื่อให้แน่ใจว่าทรัพย์สินของคุณอยู่ในมือของมืออาชีพ ให้ขอรายชื่อติดต่อของลูกค้าที่พวกเขาทำธุรกิจด้วยอยู่แล้ว
ให้ความสนใจเป็นพิเศษกับค่าใช้จ่ายในการชำระค่าบริการของตัวกลาง ไม่ควรแตกต่างจากที่มีอยู่ในปัจจุบันในตลาดเยอรมันมากนัก ในการทำเช่นนี้ ให้ติดตามสถานการณ์และค้นหาว่าบริษัทอื่นๆ ประเมินงานของพวกเขามากน้อยเพียงใด
อีกประการหนึ่งคือเงื่อนไขของสัญญา บริษัทที่ไม่ปฏิบัติหน้าที่อย่างมีสติสัมปชัญญะมักจะลงนามในเอกสารโดยไม่มีสิทธิยุติความสัมพันธ์ เพื่อนแบบนี้ไม่เหมาะกับคุณแน่นอน
ให้สิทธิพิเศษแก่ผู้ที่ยอมให้บอกเลิกสัญญาภายในหนึ่งเดือน ในกรณีนี้บริษัทจะสนใจที่จะดูแลคุณ แต่ถ้าข้อตกลงสิ้นสุดลงเป็นเวลานาน ไม่มีใครเสี่ยงที่จะถูกไล่ออกสำหรับงานคุณภาพต่ำ และคุณจะได้รับแต่ปัญหาใหม่แทนที่จะแก้ปัญหาเหล่านั้น
ใช้ปัญหาเพื่อค้นหาว่าบริษัทกำลังทำอะไรอยู่ สมมติว่าในบาวาเรีย มีสำนักงานประมาณ 80 แห่งที่ให้บริการในพื้นที่นี้ แต่ส่วนใหญ่ดำเนินกิจกรรมหลายทิศทางพร้อมกันกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การท่องเที่ยว และการเช่ารถ
สำหรับนักลงทุนต่างชาติ บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะทางแคบๆ เหมาะสมกว่า นี่คือการรับประกันว่าเธอคุ้นเคยกับตลาดที่คุณสนใจมากขึ้น
และประเด็นสำคัญอีกประการหนึ่งคือการมีส่วนร่วมของคนกลางที่คุณเลือกในองค์กรเฉพาะทาง ได้แก่ สมาคมบริษัทจัดการและสมาคมเพื่อการคุ้มครองสิทธิผู้บริโภค
ผลลัพธ์
เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ให้เตรียมพร้อมสำหรับความจริงที่ว่าคุณจะต้องมีคนกลางที่จะดูแลวัตถุที่คุณซื้อ ในประเทศเยอรมนี บริษัทจัดการให้บริการดังกล่าว แต่ก่อนที่คุณจะสรุปข้อตกลงกับหนึ่งในนั้น ให้คำนึงถึงประเด็นต่อไปนี้:
- ผู้ไกล่เกลี่ยมืออาชีพดูแลงานปัจจุบันทั้งหมด - กฎหมาย ด้านเทคนิค การเงิน
- ผู้มีอำนาจตามข้อตกลงที่ลงนามได้รับสิทธิในการแก้ไขปัญหาทั้งหมดในนามของเจ้าของยกเว้นการจำหน่ายทรัพย์สิน
- เมื่อเลือกผู้เชี่ยวชาญ ให้ขอคำแนะนำ ศึกษาประวัติการทำงาน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าพวกเขาเป็นสมาชิกของสมาคมเฉพาะทาง
แต่คุณสามารถเลือกผู้ที่จะมอบความไว้วางใจในการซื้อของคุณโดยอิสระหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับประเภทของวัตถุและส่วนแบ่งการเป็นเจ้าของในนั้น
