อสังหาริมทรัพย์ในเบอร์ลิน: ราคาและพื้นที่ที่ดีที่สุด

การเข้าซื้อกิจการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเยอรมนีในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาได้กลายเป็นการลงทุนที่ทำกำไรได้ ราคาและอัตราค่าเช่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่นี่เพิ่มขึ้นทุกปีจาก 2 เป็น 6% ขึ้นอยู่กับลักษณะหลักหรือรองของหุ้นที่อยู่อาศัย ที่ดินของรัฐบาลกลาง อสังหาริมทรัพย์ในเบอร์ลินมีเสน่ห์ไม่เพียงเพราะเมืองนี้มีประชากรมากเป็นอันดับสองในยุโรป เมืองหลวงของเยอรมนีซึ่งเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและการเงินที่สำคัญ เบอร์ลินเป็นเมืองแห่งวิทยาศาสตร์และวัฒนธรรม การท่องเที่ยว มหาวิทยาลัย และเทคโนโลยีที่เป็นนวัตกรรม นอกจากนี้ยังมีเงื่อนไขทั้งหมดสำหรับการเข้าพักที่สะดวกสบาย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเบอร์ลิน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเบอร์ลินมีลักษณะเฉพาะเช่นเดียวกับในเยอรมนีโดยรวม ตัวอย่างเช่น คุณสมบัติหลักของอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีคือ เสถียรภาพด้านราคาโดยไม่มีการกระโดดขึ้นและลง การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดเงินปันผลต่ำ (จาก 4 ถึง 7% ต่อปี) แต่มีความเสี่ยงน้อยที่สุดและให้รายได้ปานกลางแต่มั่นคง

ในขณะเดียวกัน ก็อย่าลืมว่าเบอร์ลินเป็นเมืองที่พิเศษ ที่นี่พร้อมกับแนวโน้มทั่วไปของเยอรมันมีความแตกต่างเฉพาะสำหรับเขาเท่านั้น คุณลักษณะเหล่านี้ควรเป็นที่รู้จักและนำมาพิจารณาเมื่อพิจารณาทางเลือกในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลิน

เมื่อประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวงของเยอรมัน อย่างแรกเลย คุณควรเน้นที่ราคา ควรสังเกตทันทีว่านี่เป็นหนึ่งในปัจจัยที่น่าสนใจที่สุด

การเปรียบเทียบง่ายๆ ของราคาอสังหาริมทรัพย์ในเบอร์ลินกับราคาในลอนดอน ปารีส โรม และเมืองหลวงอื่นๆ ของยุโรป แสดงให้เห็นว่าค่าบ้านหนึ่งตารางเมตรมีค่าเพียงครึ่งเดียวของที่นี่ หรือประมาณ 4,000 ยูโร

ในบรรดาเมืองที่ใหญ่ที่สุดในเยอรมนี ราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในกรุงเบอร์ลินเป็นเมืองที่แพงที่สุดเป็นอันดับที่ 6 รองจากมิวนิค แฟรงก์เฟิร์ต อัมไมน์ ฮัมบูร์ก สตุตการ์ต และดุสเซลดอร์ฟ

ข้อเท็จจริงนี้แม้จะพิจารณาว่าในปี 2564 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเบอร์ลินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 9.6% (ซึ่งสูงที่สุดในเยอรมนี) แสดงให้เห็นว่ามีอัตรากำไรขั้นต้นที่แน่นอนสำหรับการพัฒนาต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความล่าช้าของราคาจะคงอยู่เป็นระยะเวลาหนึ่ง - อย่างน้อยก็ในอีกสองปีข้างหน้า ซึ่งเปิดโอกาสสำหรับการลงทุนที่ทำกำไรได้

เบอร์ลินมีตัวเลือก: อสังหาริมทรัพย์จากนักพัฒนา ที่อยู่อาศัยสำรอง อพาร์ทเมนท์ และบ้านสำหรับทุกรสนิยมและความสามารถทางการเงิน ราคาขั้นต่ำเริ่มต้นที่ 800 ยูโร ในบ้านชั้นยอดในย่านใจกลางเมืองและอาคารใหม่ - จาก 3000 ถึง 7000 ยูโรต่อตารางเมตร

คุณลักษณะอีกประการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเบอร์ลินคือความแตกต่างอย่างมากในด้านคุณภาพของที่อยู่อาศัยและราคาในภาคตะวันตกและตะวันออกของเบอร์ลิน

เบอร์ลินตะวันออกซึ่งมีตราประทับของมรดกสังคมนิยมของ GDR ให้บริการอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่าในส่วนตะวันตกของเมือง คุณยังสามารถซื้อที่อยู่อาศัยราคาถูกได้ที่นี่ (ตั้งแต่ 800 ถึง 1500 ยูโรต่อตารางเมตร) แต่ควรคำนึงว่าคุณภาพและความสะดวกสบายจะด้อยกว่าอพาร์ทเมนท์ในเบอร์ลินตะวันตกมาก

นโยบายการกำหนดราคายังได้รับอิทธิพลจากพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ (มีสถานที่ที่มีชื่อเสียงและไม่ค่อยมีชื่อเสียง) และระดับการเข้าถึงโครงสร้างพื้นฐานการคมนาคมขนส่งในเมือง ตัวอย่างเช่น ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังพัฒนาอย่างแข็งขันที่สุดในพื้นที่วงแหวนของรถไฟเมืองเบอร์ลิน (Ring Bahn)

ลักษณะเด่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเบอร์ลินคือการมีที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ซึ่งสร้างขึ้นในสมัยของไกเซอร์ ความต้องการบ้านดังกล่าวมีมาก: แม้จะอายุมาก แต่ก็ตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมืองได้รับการบูรณะการสื่อสารทั้งหมดในนั้นถูกแทนที่ด้วยความทันสมัย

อพาร์ทเมนท์ในบ้านดังกล่าวมีผนังหนา เพดานสูง สะดวกสบายในการอยู่อาศัย และค่าที่อยู่อาศัยสำรองที่นี่อาจสูงถึง 2,000 ถึง 3000 ยูโรต่อตารางเมตร

ความแตกต่างอีกประการหนึ่งในเบอร์ลินคือมีการเติบโตของประชากรอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขต Pankow และ Lichtenberg แต่กำลังซื้อของเบอร์ลินนั้นด้อยกว่าเมืองใหญ่อื่นๆ ในเยอรมนี

85% ของชาวเบอร์ลินอาศัยอยู่ในบ้านเช่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีแนวโน้มที่จะลดส่วนของสต็อกบ้านที่เคยเช่าออก เรากำลังพูดถึงอพาร์ทเมนท์นับพัน: นักลงทุน ซื้อบ้านราคาถูก ลงทุนในนั้น แปลงเป็นอพาร์ทเมนท์หรู และขายให้กับชาวต่างชาติที่ร่ำรวย

รวมทั้งการเพิ่มขึ้นของราคาเช่า (2021 - 11.6 ยูโร, 2564 - 12 ยูโร, 2564 - 12.3 ยูโรต่อตารางเมตร) ทำให้ชาวเบอร์ลินมองหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมากในเขตชานเมืองและส่งการประท้วงไปยังการบริหารเมือง .

เพื่อลดการขาดแคลนที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งชั้นประหยัดในกรุงเบอร์ลิน จำเป็นต้องว่าจ้างอพาร์ทเมนท์จำนวนหนึ่งหมื่นห้องต่อปี ในปี 2564 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับวัตถุเพียง 4,420 ชิ้นเท่านั้น

สาเหตุหนึ่งที่ทำให้ไม่สามารถก่อสร้างได้อีกคือการไม่มีที่ดิน ส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้นด้วย ดังนั้นในปี 2564 ราคาเฉลี่ยของที่ดินแปลงหนึ่งอยู่ที่ 480 ยูโรต่อตารางเมตร ในปี 2564 เพิ่มขึ้นเป็น 650 ยูโร

ความจริงที่น่าสนใจ. เบอร์ลินไม่มีศูนย์กลางแห่งเดียว ซึ่งเป็นธรรมเนียมสำหรับเมืองหลวงส่วนใหญ่ของโลก หลังจากสิ้นสุดสงครามโลกครั้งที่ 2 และแบ่งกรุงเบอร์ลินออกเป็นสองโซน แต่ละโซนก็มีศูนย์กลางของตัวเอง ทางทิศตะวันออกย่านเมืองเก่าของ Berlin-Mitte กลายเป็นศูนย์กลางทางทิศตะวันตก - ชานเมือง Charlottenburg วันนี้มีการสร้างศูนย์กลางแห่งใหม่ของกรุงเบอร์ลิน - ในพื้นที่ Potsdamer Platz

นักแสดงหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเบอร์ลิน ได้แก่ :

• บริษัทเยอรมันที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
• พลเมืองเยอรมันที่ต้องการเก็บเงินออมและรับรายได้ที่มั่นคง
• นักลงทุนต่างชาติ พลเมืองของสหพันธรัฐรัสเซียคิดเป็น 5%

ธนาคารเยอรมันเต็มใจให้เงินกู้แก่ทั้งพลเมืองเยอรมันและชาวต่างชาติ: อัตราการจำนองอยู่ในกลุ่มที่ต่ำที่สุดในยุโรป - จาก 0.8 ถึง 2% สำหรับพลเมืองเยอรมันและ 3-5% - สำหรับพลเมืองต่างชาติ

ฝ่ายปกครองของกรุงเบอร์ลิน

เบอร์ลินมีสถานะเท่ากับสหพันธรัฐ ครอบคลุมพื้นที่ 893 ตร.ม. กม. โครงสร้างการบริหารและอาณาเขตของเมืองประกอบด้วย 12 อำเภอ (Bezirk) ซึ่งแบ่งออกเป็น 95 เขต (Ortsteile)

ราคาอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยในเบอร์ลิน (2021)

เขตการปกครอง	เขต	ซื้อ อพาร์ตเมนต์, ยูโร / m²	เช่า อพาร์ตเมนต์, ยูโร / m²
มิทเต้	มิทเต้	6757	15,75
Charlottenburg วิลเมอร์สดอร์ฟ	Charlottenburg	4474	12,71
ชเตกลิทซ์-เซเลนดอร์ฟ	วิลเมอร์สดอร์ฟ กรูนวัลด์ ดาเลม เซเลนดอร์ฟ Steglitz	5207 6033 4565 5188 3596	12,41 13,90 12,65 10,56 10,68
Pankov	เพรนซ์เลาเออร์แบร์ก Pankov	5006 4146	13,13 10,39
ฟรีดริชเชน ครอยซ์แบร์ก	ฟรีดริชเชน ครอยซ์แบร์ก	4215 4418	13,86 12,59
Lichtenberg	Lichtenberg	4015	10,29
Tempelhof-Schöneberg	เทมเพลฮอฟ Schoneberg	3990 4795	10,22 12,11
Treptow-Köpen	เคอเพนิค	3845	8,92-11,34
Reinickendorf	Tegel	3344	10,33
มาร์ซาห์น-เฮลเลอร์สดอร์ฟ	มาร์ซาห์น	3316	8,01
สปันเดา	สปันเดา	2744	8,60
นอยคอลน์	นอยคอลน์	3558	11,25

Mitte - "ใจกลางกรุงเบอร์ลิน"

ย่าน Mitte ตั้งอยู่ในใจกลางกรุงเบอร์ลินทั้งสองฝั่งของแม่น้ำ Spree ในขณะเดียวกันก็เป็นศูนย์กลางของชีวิตวัฒนธรรม ธุรกิจ การเมืองและการท่องเที่ยวของเมือง ในช่วงสงครามโลกครั้งที่สอง เขตการปกครองเกือบถูกทำลายทั้งหมด การฟื้นฟูบูรณะแล้วเสร็จในปี 1990: Friedrichstrasse, Hack Palaces, Reich Chancellery, Alexanderplatz

บริเวณนี้เต็มไปด้วยสถานที่ท่องเที่ยว (ประตู Brandenburg Gate, Galeries Lafayette, Museum Island และอื่นๆ) ร้านอาหาร คาบาเร่ต์ คอนเสิร์ตฮอลล์ สถานที่ราชการก็ตั้งอยู่ที่นี่เช่นกัน

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่สูงที่สุดในเบอร์ลิน อสังหาริมทรัพย์ของหุ้นที่อยู่อาศัยรองมีราคาแพงโดยเฉพาะที่นี่ ขนาดของอัตราจะแตกต่างกันไปตามพื้นที่และช่วงเฉลี่ยตั้งแต่ 4800 ถึง 8500 ยูโรต่อตร.ม. อพาร์ทเมนต์หนึ่งห้อง (38 ตร.ม.) มีราคาตั้งแต่ 200 ถึง 300,000 ยูโร

การเช่าพื้นที่อยู่อาศัยจะมีราคาตั้งแต่ 14-29 ยูโรต่อตารางเมตรต่อเดือนขึ้นไป ดังนั้น ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งห้องใหม่ ไม่รวมค่าสาธารณูปโภค (18 ตร.ม.ม.) ในศูนย์สามารถเข้าถึง 522 ยูโรต่อเดือนทาวน์เฮาส์ใหม่ (100 ตร.ม.) - 1,850 ยูโร

ฟรีดริชเชน-ครอยซ์แบร์ก

ตั้งแต่กลางทศวรรษ 1960 เขต Kreuzberg (Friedrichshain-Kreuzberg) ได้กลายเป็นเมืองหลวงของขบวนการย่อยของเยาวชน (ฮิปปี้ สกินเฮด ฟังก์ ฯลฯ) ตั้งแต่นั้นมา คนหนุ่มสาวและนักเรียนจำนวนมากก็อาศัยอยู่ที่นี่ ในปี 2544 ภาคตะวันออกของฟรีดริชเชนถูกผนวกเข้ากับเขต

ปัจจุบันมีประชากรหนาแน่นที่สุดในเบอร์ลิน - สามเท่าของค่าเฉลี่ยของเมือง ที่นี่เป็นที่ที่ไนท์คลับ บาร์ และร้านอาหารแบบเรียบง่ายส่วนใหญ่ล้วนแต่กระจุกตัวกัน

70% ของอาคารใหม่ทั้งหมด (อพาร์ตเมนต์มากกว่า 4,000 ห้อง) ในเขตนี้จะสร้างขึ้นในฟรีดริชเชน ราคาของอพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่อยู่ที่ 3 ถึง 6,000 ยูโรต่อตร.ม. ในตลาดรอง - จาก 2,500 ถึง 6500 ยูโร ดังนั้น อพาร์ทเมนต์ 2 ห้อง (55.5 ตร.ม.) ที่สร้างขึ้นในปี 1920 ราคา 292,000 ยูโร ค่าเช่าตั้งแต่ 12 ถึง 14 ยูโรต่อตร.ม. ต่อเดือน

Pankow - สถานที่ที่ชาวเบอร์ลินอาศัยอยู่

Pankow (Pankow) อยู่ในอันดับที่สองในบรรดาเขตต่างๆ ของกรุงเบอร์ลินในแง่ของพื้นที่และเป็นแห่งแรกในแง่ของประชากร - 400,000 คนซึ่งส่วนใหญ่เป็นพลเมืองที่ร่ำรวยของเยอรมนีและชาวเยอรมันชาติพันธุ์ เขตนี้โดดเด่นด้วยพื้นที่สี่เหลี่ยมจัตุรัส สวนสาธารณะ สระน้ำ และสภาพแวดล้อมทางนิเวศวิทยาที่ดีจำนวนมาก ก่อนหน้านี้ ผู้นำของ GDR อาศัยอยู่ในพื้นที่นี้ อาคารส่วนใหญ่สร้างขึ้นในช่วงครึ่งแรกของศตวรรษที่ 20 รวมถึงอนุสรณ์สถานทางวัฒนธรรมมากกว่า 300 แห่ง

อสังหาริมทรัพย์และราคาเช่าสูงโดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ Prenzlauer Berg: ในอาคารใหม่ - จาก 3 ถึง 6 พันยูโรต่อตารางเมตรในบ้านเก่า - จาก 2500 ถึง 4500 พื้นที่นี้มีศักยภาพของที่ดินเปล่าสำหรับการก่อสร้าง ราคาเช่าแตกต่างกันไปตั้งแต่ 10 ถึง 13.30 ยูโรต่อตร.ม. ในเขต Pankow อพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งห้อง (36 ตร.ม.) ราคา 374 ยูโรต่อเดือน ในเมือง Prenzlauer-Berg อพาร์ตเมนต์เดียวกันราคา 482 ยูโร

Charlottenburg-Wilmersdorf - elite center

Charlottenburg-Wilmersdorf - หนึ่งในพื้นที่ที่ทันสมัยที่สุดอันดับที่สี่ในแง่ของประชากร ร้านบูติก ร้านอาหาร โรงแรม อาคารสำนักงานจำนวนมากกระจุกตัวอยู่ที่นี่ ในเขตมีพระราชวัง Charlottenburg, สนามกีฬาโอลิมปิก, โรงอุปรากรเบอร์ลิน

พื้นที่ที่มีชื่อเสียงที่สุดคือ Grunewald บ้าน Elite ตั้งอยู่บนชายฝั่งของทะเลสาบ Wannsee และ Nicholassee ในป่า พื้นที่ของอพาร์ตเมนต์เกินค่าเฉลี่ยสำหรับเมือง

อาคารมีความหนาแน่น อาคารใหม่กำลังดำเนินการในส่วนพรีเมี่ยมเท่านั้น

ราคาอสังหาริมทรัพย์อยู่ในกลุ่มที่สูงที่สุดในเบอร์ลิน: สำหรับอพาร์ทเมนต์ใหม่ ราคาเริ่มต้นที่ 5,000 ยูโรต่อตร.ม. ราคาของวิลล่าแบบสองห้องแบบเรียบง่ายพร้อมสระว่ายน้ำที่สร้างขึ้นในปี 2564 (46 ตร.ม.) ในพื้นที่ Wilmersdorf คือ 3544 ยูโรต่อตร.ม. ใน Grunewald - จาก 6040 ยูโรและอื่น ๆ

สต็อกบ้านสำรอง - จาก 4500 ถึง 8500 ยูโรต่อตร.ม. ราคาเช่าไม่รวมค่าสาธารณูปโภคมีตั้งแต่ 12.41 ถึง 13.90 ยูโรต่อตร.ม.

สปันเดา

Spandau เป็นเขตที่มีประชากรน้อยที่สุดของกรุงเบอร์ลินด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำที่สุด อำเภออยู่ห่างจากคมนาคมคมนาคม ตั้งแต่ปี 2564 มีแนวโน้มที่ราคาจะเพิ่มขึ้น 27% ดังนั้นวันนี้อพาร์ทเมนต์ใหม่จึงขายในราคาตั้งแต่ 3000 ถึง 6000 ยูโรต่อตารางเมตร (พร้อมการรับประกันคุณภาพห้าปี)

อพาร์ทเมนท์เก่า - จาก 2500 ถึง 4500 ยูโรต่อตร.ม.

การเช่าอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้อง (37 ตร.ม.) ที่สร้างขึ้นในปี 1900 จะมีค่าใช้จ่าย 86.50 ยูโรต่อเดือน ซึ่งคล้ายกับอพาร์ตเมนต์ที่สร้างขึ้นในปี 1954 - 89 ยูโร

บริเวณนี้มีชื่อเสียงด้านสวนสาธารณะและทะเลสาบ ซึ่งเป็นสภาพที่เหมาะสำหรับการพักผ่อนหย่อนใจกลางแจ้ง ทุกปีมีนักท่องเที่ยวและชาวเบอร์ลินหลายพันคนมารวมตัวกันที่ตลาดคริสต์มาส

ในบรรดาสถานที่ท่องเที่ยวต่างๆ ป้อมปราการสิบสองด้านของศตวรรษที่ 13-16 ตรงบริเวณสถานที่พิเศษ และเมืองเก่า นอกจากนี้ยังมีเรือนจำของอดีตนาซีสปันเดา

ชเตกลิทซ์-เซเลนดอร์ฟ

เขต Steglitz-Zehlendorf ตั้งอยู่ทางตะวันตกเฉียงใต้ของเมืองและเป็นหนึ่งในเขตที่มีชื่อเสียงที่สุด อุดมสมบูรณ์ในสวนสาธารณะ ป่าไม้ ทะเลสาบ ที่นี่เป็นที่ตั้งของวิลล่า คฤหาสน์ และบ้าน 5 ห้องในเบอร์ลิน

ทะเลสาบ Grosse Wansee ขึ้นชื่อเรื่องการแข่งเรือยอทช์และหาด Strandbad ที่ซึ่งชาวเบอร์ลินทุกคนสามารถพักผ่อนได้

ในเมือง Dahlem มีมหาวิทยาลัยอิสระแห่งเบอร์ลิน สวนพฤกษศาสตร์ หอ Bierpinsel สูง 46 เมตร มีโครงการก่อสร้างไม่กี่โครงการ - 9 (สำหรับอพาร์ทเมนท์ 675 ห้อง) เหตุผลคือไม่มีที่ดินเปล่าสำหรับก่อสร้าง

อพาร์ทเมนท์ใหม่ขายในราคา 4500 ยูโรต่อตร.ม. สต็อกบ้านสำรอง - จาก 3 พันถึง 8500 ต่อตร.ม.

ราคาอสังหาริมทรัพย์จะสูงขึ้นในพื้นที่ Zehlendorf ดังนั้นวิลล่าชั้นยอด (470 ตร.ม.) ที่สร้างขึ้นในปี 2544 จะมีราคา 2 ล้าน 495,000 ยูโรและวิลล่าที่สร้างขึ้นในปี 2465 (310 ตร.ม.) - 1 ล้าน 249,000

ค่าเช่าบ้านที่นี่มีตั้งแต่ 10.50 ถึง 13 ยูโรต่อตร.ม.

Tempelhof-Schoneberg

Tempelhof-Schoneberg เป็นเขตที่มีประชากรมากเป็นอันดับสอง ตั้งอยู่ทางใต้ของกรุงเบอร์ลิน นี่เป็นพื้นที่ยุโรปทั่วไป: ไม่ไกลจากศูนย์กลาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถตอบสนองทุกรสนิยม: อาคารเก่า บ้านหรู ทาวน์เฮาส์ ตึกระฟ้า ดังนั้นราคาบ้านใหม่จะอยู่ที่ 3000-6000 ยูโรต่อตร.ม. สต็อกบ้านสำรองมีราคาถูกกว่า: ตั้งแต่ 2500 ถึง 4500 ยูโรต่อตร.ม.

ราคาเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี: จาก 8.50 ยูโรในปี 2564 เป็น 12.20 ยูโรต่อตร.ม. เมตรในปี 2564

วัฒนธรรมชีวิตมีมากมาย - สถานที่จัดคอนเสิร์ต แหล่งช้อปปิ้งและสถานบันเทิง สวนสัตว์ นอกจากนี้ยังมีร้านค้า บาร์ ไนท์คลับมากมาย

มีเยาวชนนักศึกษาจำนวนมากในเขต ระดับของความปลอดภัยและความอดทนเป็นหลักฐานจากข้อเท็จจริงที่ว่านี่เป็นเขต "รักร่วมเพศ" ที่สุดของเบอร์ลิน ที่นี่เป็นที่ที่ตัวแทนส่วนใหญ่ของเพศทางเลือกอาศัยอยู่ ซึ่งย้ายจากสหรัฐอเมริกา อันเลีย อิตาลี และประเทศอื่น ๆ ไปเยอรมนี

พื้นที่ที่มีการพัฒนาอย่างแข็งขันที่สุดคือSchöneberg

Neukölln - เบอร์ลินตุรกี

Neukolln เป็นย่านที่มีความหลากหลายทางวัฒนธรรมมากที่สุดของกรุงเบอร์ลิน และมีชื่อเสียงว่าเป็นย่านที่มีอาชญากรรมมากที่สุดในเมือง ประมาณหนึ่งในสามของประชากรเป็นผู้อพยพจากตุรกี ประเทศอาหรับ โปแลนด์ โรมาเนีย นอกจากนี้ยังเป็นบ้านของคนหนุ่มสาวและนักเรียนจำนวนมาก

ราคาทรัพย์สินชั้นประหยัดที่นี่เคยอยู่ในกลุ่มที่ต่ำที่สุดในเบอร์ลิน ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2564 สถานการณ์ได้เปลี่ยนแปลงไป และอัตราการเติบโตของราคาและค่าเช่าบ้านก็เกิน 17% แซงหน้าย่านอื่น ๆ ของเบอร์ลิน

วันนี้ราคาอพาร์ทเมนท์ใหม่มาถึงระดับ 3000–4500 ยูโรต่อตารางเมตร สำหรับอพาร์ทเมนต์เก่า - จาก 2,000 ถึง 4,000 ยูโร

ราคาบ้าน - จาก 1200 ยูโรต่อตร.ม. การเช่าบ้านส่วนตัว 5 ห้อง (130 ตร.ม.) ซึ่งสร้างในปี 2564 จะมีค่าใช้จ่าย 1650 ยูโรต่อเดือน

กำลังดำเนินการก่อสร้างในเขต

Neukölln แทบไม่ได้รับความเดือดร้อนจากการทิ้งระเบิดในช่วงสงครามโลกครั้งที่สอง ต้องขอบคุณอาคารจำนวนมากจากช่วงปลายศตวรรษที่ 18-19 ที่รอดชีวิตมาได้

เทรปโทว์-โคเพนิก

อำเภอ (Treptow-Kopenick) - ใหญ่ที่สุดในเบอร์ลิน ความหนาแน่นของประชากรนั้นเล็กที่สุดในเมือง อาณาเขตส่วนใหญ่ของเขตรอบนอกนี้ถูกครอบครองโดยป่าไม้ สวนสาธารณะ (ซึ่งมีชื่อเสียงที่สุดคือ Treptover) ทะเลสาบและแม่น้ำ

ระยะห่างจากศูนย์กลางบางส่วนยังมีคุณลักษณะที่เป็นบวก: อากาศบริสุทธิ์สภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวย ทำให้ย่านนี้เป็นสถานที่พักผ่อนยอดนิยมสำหรับชาวเบอร์ลิน

ในบรรดาสถานที่ท่องเที่ยวต่างๆ เราสามารถพูดถึงประติมากรรม Molecule Man (สัญลักษณ์ของการรวมตัวกันของเยอรมนี) ซึ่งเป็นอนุสาวรีย์ของทหารผู้ปลดปล่อยโซเวียต

ในพื้นที่ Köpenick มีพระราชวังแบบบาโรก ศาลากลาง ร้านกาแฟ ผับ ร้านอาหารมากมาย

ราคาอสังหาริมทรัพย์สำหรับสต็อกบ้านสำรองไม่แตกต่างจากเขตอื่นมากนัก - จาก 3,000 ถึง 6,500 ยูโรต่อตร.ม. สำหรับอพาร์ทเมนต์ใหม่ที่สะดวกสบาย (Köpenick) - จาก 4,000 ถึง 8500 ยูโร

จากเขตรอบนอก อาคารใหม่ที่ใหญ่ที่สุดในเบอร์ลินคือ 38 โครงการสำหรับอพาร์ทเมนท์ 5700 ห้อง ราคาเช่ายังคงมีอยู่ - จาก 8.92 ถึง 11.34 ยูโรต่อตร.ม.

มาร์ซาห์น-เฮลเลอร์สดอร์ฟ

Marzahn-Hellersdorf ไม่ค่อยได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยว แม้ว่าจะมี Biesdorf Palace Park และ Marzahn Park ก็ตาม นี่เป็นพื้นที่อยู่อาศัยทั่วไปที่มีบ้านเรือนทั่วไป ซึ่งสร้างขึ้นในยุค GDR

เขตนี้มักถูกเรียกว่าเป็นเขตที่พูดภาษารัสเซียมากที่สุด นอกเหนือจากอดีตพลเมืองของ GDR ที่เรียนภาษารัสเซียที่โรงเรียนแล้ว ผู้อพยพจำนวนมากจาก CIS ยังอาศัยอยู่ที่นี่

ความทันสมัยของสต็อกที่อยู่อาศัยใน Marzahn เริ่มขึ้นในปี 1990สต็อกบ้านสำรองถูกกว่าที่นี่ - จาก 2,000 ถึง 3,000 ยูโรต่อตร.ม. อาคารใหม่มีราคาแพงกว่า - จาก 2,500 ถึง 4,000 ยูโร

ค่าเช่าถูกที่สุดในเบอร์ลิน แม้ว่าในปี 2564 จะเพิ่มขึ้น 10.6%: 8.50-8.60 ยูโรต่อตร.ม.

การซื้ออาคารที่อยู่อาศัย (150 ตร.ม.) ที่สร้างขึ้นในปี 2525 จะมีราคา 295,000 ยูโร

Lichtenberg - "เบอร์ลินจิ๋ว"

เขต Lichtenberg ทางตะวันออกของกรุงเบอร์ลิน (ใกล้ Alexanderplatz) เป็นพื้นที่ที่เติบโตเร็วที่สุดในเมือง เกือบครึ่งหนึ่งของประชากรในเขตนี้มาจากกลุ่มประเทศ CIS

Okrug ครองตำแหน่งผู้นำในจำนวนอาคารใหม่ - มีอพาร์ทเมนท์ 2,920 ต่อประชากร 100,000 คน (ในเมืองโดยรวม - 890)

อำเภอนี้เป็นแบบจำลองขนาดเล็กของกรุงเบอร์ลิน มีทุกอย่างอยู่ที่นี่: ย่านธุรกิจ, ซูเปอร์มาร์เก็ต, ร้านอาหาร, คาเฟ่, ผับ, สวนสัตว์ฟรีดริชส์เฟลด์, ปราสาทเก่าแก่, พิพิธภัณฑ์ประวัติศาสตร์สงครามเบอร์ลิน-คาร์ลฮอร์ส

ราคาที่พักใกล้เคียงกับราคาในมาร์ซาห์น-เฮลเลอร์สดอร์ฟ ที่พักรายเดือนในบ้านสามชั้น (154 ตร.ม.) สร้างในปี 2564 ราคา 1498 ยูโร ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในเขตเฉลี่ย 10 ถึง 12 ยูโรต่อตร.ม. ต่อเดือน

Reinikkendorf - ปิกนิกในท่าเรือ

เขตรอบนอก Reinickendorf ตั้งอยู่ทางตะวันตกเฉียงเหนือของกรุงเบอร์ลิน พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นเขตอุตสาหกรรม ป่าไม้ และทะเลสาบ สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตซึ่งสูงน้อยกว่าเมื่อเทียบกับเขตอื่น ๆ ของเบอร์ลิน: จาก 3000 ยูโรต่อตารางเมตรในอาคารใหม่และ 2,500–4500 - ในสต็อกบ้านเก่า

จังหวะของการก่อสร้างต่ำ: มีที่ดินว่างไม่เพียงพอสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

จากสถานที่ท่องเที่ยวควรกล่าวถึง Tegel Palace และศูนย์วัฒนธรรมและความบันเทิง Tegel Port อาคารพักอาศัยหลายแห่งตั้งอยู่บนชายฝั่งทะเลสาบและบนเกาะฮุมโบลดต์ ค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมนต์ที่นี่เฉลี่ยประมาณ 3400,000 ยูโรต่อตร.ม. ค่าเช่า - สูงถึง 10.35 ยูโรต่อตร.ม. ควรสังเกตว่าตัวบ่งชี้เหล่านี้มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้น

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์: ความเสี่ยงและคุณสมบัติ

เบอร์ลิน (เช่นเยอรมนีโดยทั่วไป) ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติด้วยปัจจัยต่างๆ เช่น

• เสถียรภาพและการลดความเสี่ยง - เป็นเวลาหลายทศวรรษที่เศรษฐกิจเยอรมันมีการพัฒนาโดยไม่มีวิกฤต ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ
• คำสั่งและการปฏิบัติตามกฎหมาย - กลไกทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ เอกสาร การเช่าซื้อที่ตามมาจะถูกปรับให้เป็นระบบอัตโนมัติ ไม่มีการเลือกปฏิบัติหรือข้อจำกัดสำหรับนักลงทุนต่างชาติ
• การเติบโตที่มั่นคงของราคาอสังหาริมทรัพย์ (สิ่งสำคัญคือต้องยึดช่วงเวลาก่อนที่ราคาจะถึงจุดสูงสุด);
• ความพร้อมใช้งาน - เป็นไปได้ที่จะหาวัตถุเพื่อการลงทุนด้วยงบประมาณสูงถึง 100,000 ยูโรอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำ ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยสำหรับนักลงทุนชาวรัสเซียอยู่ที่ 200-300,000 ยูโรต่ออพาร์ตเมนต์

สถิติแสดงให้เห็นว่าชาวต่างชาติมักลงทุนใน:

• สำนักงาน - เนื่องจากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นความสามารถในการทำกำไรลดลงเหลือ 3-4% ต่อปี
• อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก - สร้างรายได้มากถึง 3-4% ต่อปี แต่มีแนวโน้มลดลงในการทำกำไร
• สถานที่คลังสินค้า - มากถึง 5-6% ต่อปี
• ที่อยู่อาศัยสำหรับเช่าต่อไป การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านยังส่งผลให้อัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นด้วย ซึ่งเกี่ยวข้องกับความสามารถในการทำกำไรตั้งแต่ 5 ถึง 7% ของกำไรต่อปี

ดังนั้นการทำกำไรสูงสุดสำหรับการลงทุน อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเบอร์ลิน ในปัจจุบัน จึงเป็นอาคารอพาร์ตเมนต์: ฉันหมายถึงการซื้อบ้านทั้งหลังโดยรวม อพาร์ทเมนท์บนชั้นแยกต่างหากหรือทางเข้าแยกต่างหาก

แนวโน้มปัจจุบันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเบอร์ลินบ่งชี้ว่าอัตราการเช่ายังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง: กระบวนการย้ายถิ่นที่เพิ่มขึ้น การขาดแคลนที่อยู่อาศัย และพื้นที่ว่างสำหรับการก่อสร้าง และปัจจัยอื่นๆ จะไม่ส่งผลต่อการลดลง

สต็อกที่อยู่อาศัยของเยอรมันรวมถึงบ้านสำรองมีความโดดเด่นด้วยมาตรฐานและคุณภาพที่สูง สัญญาเช่าระยะยาว (5 ปีขึ้นไป) ช่วยให้คาดการณ์รายได้ตั้งแต่ 5 ถึง 7% ต่อปี

การลงทุนอีกประเภทหนึ่งที่ทำกำไรได้มากกว่าแต่มีความเสี่ยงมากกว่าคือการซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านใหม่ ด้วยต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นความสามารถในการทำกำไรของโครงการดังกล่าวลดลงจาก 18 เป็น 12% ต่อปี

ตัวเลือกกลางคือเมื่อนักลงทุนได้รับเงินกู้หลังจากสร้างบ้านเสร็จแล้ว (โดยเฉพาะอพาร์ทเมนต์ขนาดเล็ก 20-30 ตร.ม.) ไม่ขาย ในกรณีนี้ บ้านยังคงอยู่กับนักลงทุนที่เช่าอพาร์ทเมนท์ เงินกู้รีไฟแนนซ์ในอัตราที่ต่ำกว่าและค่าเช่าครอบคลุมการชำระเงินกู้ทั้งหมด

มาสรุปกัน

การเข้าซื้อกิจการโดยพลเมืองของ CIS ด้านอสังหาริมทรัพย์ในเบอร์ลินโดยคำนึงถึงสถานการณ์ของตลาดในปัจจุบันถือเป็นการลงทุนที่มีแนวโน้มดี ความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจนั้นไม่ต้องสงสัยเลย: ราคาในเบอร์ลินยังไม่สอดคล้องกับเมืองหลวงอื่น ๆ ของยุโรป เศรษฐกิจของเยอรมนีกำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่อง และนโยบายที่เอื้อประโยชน์แก่นักลงทุนต่างชาติจากรัฐบาลและธนาคารกำลังมีผลบังคับใช้

อาคารอพาร์ตเมนต์จะนำรายได้ที่มีการค้ำประกันที่มั่นคง 5-7% ต่อปีในกรณีที่ไม่มีความเสี่ยง การขายกระท่อม - มากถึง 12% โดยมีความเสี่ยงน้อยที่สุด

นอกจากองค์ประกอบทางเศรษฐกิจแล้ว การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเบอร์ลินยังมีข้อดีเพิ่มเติมอีกด้วย: การใช้ชีวิตในเบอร์ลินนั้นสะดวกสบายและน่าพอใจ และมันง่ายกว่าสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับวีซ่าแบบเข้าได้หลายครั้งในเยอรมนีหรือใบอนุญาตผู้พำนัก

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเบอร์ลินขึ้นอยู่กับศักดิ์ศรีของพื้นที่ สิ่งที่น่าสนใจที่สุดคือ Mitte, Charlottenburg, Grunewald, Zelendorf ระดับราคาได้รับอิทธิพลจากความใกล้ชิดกับศูนย์กลางและการสื่อสารด้านคมนาคม เวลาของการก่อสร้างบ้าน: ราคาที่สูงขึ้นสำหรับอาคารที่สร้างขึ้นก่อนปี ค.ศ. 1920 และหลังปี 2564