ลักษณะเฉพาะของการเช่าอพาร์ตเมนต์ในสเปน

ในสเปนมีการพัฒนาธุรกิจให้เช่าอย่างค่อยเป็นค่อยไป สิ่งนี้อำนวยความสะดวกไม่เพียง แต่ได้รับใบอนุญาตผู้พำนักสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์จาก 500,000 ยูโร แต่ยังได้รับผลกำไรที่ดีจากการให้เช่าที่อยู่อาศัยให้กับนักท่องเที่ยวและแม้แต่ชาวสเปนเอง หากคุณสนใจที่จะเช่าอพาร์ทเมนต์ในสเปน ก่อนอื่น คุณควรทำความคุ้นเคยกับแง่มุมทางกฎหมายและลักษณะเฉพาะของธุรกิจประเภทนี้

ธุรกิจให้เช่าในสเปนมีกำไรแค่ไหน?

อสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่รีสอร์ทซึ่งส่วนใหญ่ซื้อมาเพื่อจุดประสงค์ในการให้เช่าให้กับนักท่องเที่ยวมักเป็นที่ต้องการมากขึ้นในช่วงฤดูร้อน (ในช่วงเทศกาลวันหยุด อสังหาริมทรัพย์สำหรับนักท่องเที่ยวประมาณ 90% ถูกครอบครอง) ใน ส่วนที่เหลือของปี บ้านและอพาร์ตเมนต์ใกล้ชายฝั่งมักจะว่างเปล่า ... อย่างไรก็ตาม การให้เช่าที่พักนักท่องเที่ยวในบริเวณรีสอร์ททำให้เจ้าของสามารถทำกำไรได้เฉลี่ยประมาณ 5% ต่อปี ดังนั้นธุรกิจให้เช่าระยะสั้นที่จัดในพื้นที่ชายทะเลสามารถทำกำไรได้ค่อนข้างมาก

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวมีกำไรเท่ากัน ในเมืองใหญ่มีความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

ในปี 2564 คนหนุ่มสาวอายุ 22-29 ปี 27% ชอบเช่าบ้านมากกว่าเก็บเงินเพื่อซื้อบ้าน

นอกจากนี้ สเปนกำลังกลายเป็นประเทศที่ได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ ในหมู่นักเรียนที่มาที่นี่เพื่อแลกเปลี่ยน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มีนักศึกษาต่างชาติหลั่งไหลเข้ามาเป็นจำนวนมากในเมืองวาเลนเซีย

ประเภทของค่าเช่า

การเช่าในสเปนและในประเทศอื่นๆ ในโลกนั้นแบ่งเป็นสองประเภท: ระยะยาวและระยะสั้น ในการเช่าทรัพย์สินระยะยาว เจ้าของบ้านทำสัญญากับผู้เช่าซึ่งโดยปกติจะมีอายุ 1 ปี

ในขณะเดียวกัน กฎหมายของสเปนให้ความคุ้มครองผู้เช่ามากว่าหากต้องการต่ออายุภายหลังสัญญาหมดอายุ หากไม่มีเหตุอันควรแก่การบอกเลิกสัญญา เจ้าของบ้านจะต้องต่อสัญญาเช่าจนกว่าจะครบระยะเวลา คือห้าปี

หากผู้เช่าไม่ต้องการต่ออายุสัญญาเช่าและตั้งใจที่จะออกจากอพาร์ตเมนต์ เขาต้องแจ้งให้เจ้าของทรัพย์สินทราบไม่ช้ากว่า 30 วันก่อนสิ้นสุดสัญญา

ราคาเช่าระยะยาวนั้นต่ำกว่าราคาระยะสั้น แต่ประโยชน์ของการเช่าดังกล่าวคือเจ้าของบ้านมีรายได้ที่มั่นคงอย่างต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับระยะสั้น

ค่าเช่าระยะสั้นเกี่ยวข้องกับการเช่าที่อยู่อาศัยเป็นระยะเวลาหลายวันจนถึงหลายเดือน ขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้เช่า

ระยะเวลาเช่าระยะสั้นเหมาะสำหรับนักท่องเที่ยว นักศึกษา และนักธุรกิจที่เดินทางเพื่อธุรกิจมากกว่า นอกจากนี้ สัญญาเช่าระยะสั้นจะค่อนข้างแพงกว่าสัญญาเช่าระยะยาว อย่างไรก็ตาม เจ้าของบ้านถูกบังคับให้อุทิศเวลาและความเอาใจใส่ในทรัพย์สินให้มากขึ้น เนื่องจากการเปลี่ยนผู้เช่าเป็นประจำจำเป็นต้องมีการติดต่อกับคนใหม่อยู่เสมอ

การเจรจา, การเข้าและออกของผู้เช่า, องค์กรของการทำความสะอาดบ้านหลังจากผู้เช่าแต่ละคน - ทั้งหมดนี้ต้องมีส่วนร่วมอย่างต่อเนื่องของเจ้าของอพาร์ทเมนท์ในกระบวนการ

ปัจจัยที่มีผลต่อราคาเช่า

ปัจจัยต่อไปนี้มีอิทธิพลต่อการก่อตัวของราคาเช่าในสเปน:

• ที่ตั้ง;
• ประเภทของที่อยู่อาศัย
• ค่าเช่า

ภาค

ที่ตั้งของทรัพย์สินเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อราคาเช่า คาตาโลเนียเช่นเดียวกับคอสตาบลังกาและคอสตาบราวาถือเป็นภูมิภาคที่แพงที่สุดในประเทศ

นอกจากนี้ยังมีการเช่าราคาแพงในเมืองใหญ่ๆ ทั้งหมดที่อยู่ห่างไกลจากแนวทะเล ดังนั้นค่าเช่าในรีสอร์ทและเมืองใหญ่ของสเปนจึงอยู่ที่ 1200 ถึง 5,000 ยูโรต่อเดือน ขึ้นอยู่กับจำนวนห้องนอน ตารางเมตร และการปรับปรุงใหม่ ในเวลาเดียวกัน ในเมืองเล็ก ๆ ค่าเช่ารายเดือนจะมีราคาตั้งแต่ 300 ถึง 600 ยูโร

ประเภทอสังหาริมทรัพย์

สิ่งสำคัญคือต้องเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด - เชิงพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัยกระท่อมหรือวิลล่าอพาร์ตเมนต์หรือห้องพัก ตัวอย่างเช่น ใน Torrevieja คุณสามารถเช่าอพาร์ทเมนต์สามห้องขนาด 75 ตร.ม. เมตรสำหรับ 40 ยูโรต่อวันและบ้านในพื้นที่เดียวกัน - สำหรับ 50 ยูโร

อัตราค่าเช่ารายเดือน

อัตราค่าเช่าจะถูกกำหนดโดยเจ้าของบ้านเอง สร้างขึ้นโดยคำนึงถึงสถานที่ตั้ง การปรับปรุงใหม่ จำนวนห้องนอน พื้นที่ทั้งหมด ความพร้อมใช้งานของสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มเติม ฯลฯ

การขึ้นทะเบียนใบอนุญาตให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

เพื่อให้มีสิทธิ์เช่าที่อยู่อาศัยสำหรับเช่าระยะสั้นในบางภูมิภาคของประเทศ คุณต้องได้รับใบอนุญาตการท่องเที่ยว ภูมิภาคเหล่านี้รวมถึงคาตาโลเนีย มาดริด อันดาลูเซีย หมู่เกาะแบลีแอริก หมู่เกาะคานารี

โปรดทราบว่ากฎหมายของสเปนไม่ได้กำหนดแนวคิดเช่น "ที่พักสำหรับนักท่องเที่ยว" ดังนั้น ปัญหานี้จึงมีการควบคุมที่แตกต่างกันในแต่ละภูมิภาค อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนการขอใบอนุญาตจะเหมือนกันทุกที่

เจ้าของทรัพย์สินต้องติดต่อศาลากลาง / ฝ่ายบริหารส่วนภูมิภาคและแสดงหลักฐานความเหมาะสมของทรัพย์สินที่ให้เช่า "การประกาศความรับผิดชอบ" จะต้องมาจากเอกสาร นี่คือเอกสารยืนยันการปฏิบัติตามเงื่อนไขที่อยู่อาศัยพร้อมข้อกำหนดบังคับทั้งหมด

วัตถุนั้นจะถูกป้อนเข้าไปในทะเบียน และเจ้าของจะได้รับหนังสือรับรองการขึ้นทะเบียนพร้อมหมายเลขประจำตัว

ค่าใช้จ่ายในการขอรับใบอนุญาตจะแตกต่างกันไปในทุกภูมิภาค โดยเฉลี่ยแล้วราคาอยู่ระหว่าง 170 ถึง 500 ยูโร

ใบอนุญาตออกให้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สำหรับบุคคลดังนั้นควรระลึกไว้เสมอว่าเมื่อมีการขายวัตถุจะผ่านไปยังเจ้าของใหม่ (หากเวลานั้นยังไม่หมดอายุระยะเวลาที่กำหนด)

ประเด็นสำคัญอีกประการหนึ่ง: เจ้าของจะต้องระบุหมายเลขทะเบียนที่ออกให้และประเภทของอสังหาริมทรัพย์ในการประกาศเช่าทุกครั้ง รวมทั้งบนอินเทอร์เน็ต

สรุปสัญญาเช่า

กฎการเช่าอยู่ภายใต้กฎหมายของสเปน (Law on Urban Rentals No. 29/1994 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 1994) ตามเอกสารนี้ เจ้าของอพาร์ตเมนต์และผู้เช่าควรทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร

รูปแบบของสัญญาสามารถกำหนดเองได้ อย่างไรก็ตาม บทบัญญัติต่อไปนี้จะต้องสะท้อนให้เห็นในสัญญา:

• ข้อมูลระบุตัวบุคคลของผู้ให้เช่าและผู้เช่า
• เงื่อนไขการชำระเงิน (จำนวนอัตราค่าเช่ารายเดือน ไม่ว่าเจ้าของบ้านจะมีสิทธิ์เพิ่มอัตราค่าเช่าหรือไม่ ใครเป็นฝ่ายจ่ายค่าสาธารณูปโภคและบริการเพิ่มเติมอื่นๆ เช่น ทำความสะอาดอาณาเขต ทำความสะอาดสระ ฯลฯ)
• รายการสินค้าคงคลัง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ในครัวเรือน ตลอดจนคำอธิบายสภาพสินค้า ณ เวลาที่ส่งมอบ

การทำธุรกรรมสามารถทำให้เป็นทางการโดยทนายความและข้อมูลที่ป้อนลงในทะเบียนทรัพย์สิน (Registro de Propiedad) ในส่วนที่เกี่ยวกับการเช่าช่วง บ้านเช่าประเภทนี้ได้รับอนุญาตเพียงบางส่วนเท่านั้น และการตัดสินใจนี้จะต้องหารือกับเจ้าของบ้านก่อน

อัตราค่าเช่าจะต้องกำหนดโดยข้อตกลงของคู่สัญญา ตามกฎหมาย เจ้าของบ้านมีสิทธิ์เพิ่มอัตราค่าเช่าในช่วงระยะเวลาของสัญญาตามดัชนีอัตราเงินเฟ้อ (หากระบุความเป็นไปได้นี้ไว้ในสัญญา)

สิ่งที่เจ้าของบ้านไม่ได้รับอนุญาตให้ทำคือเรียกร้องล่วงหน้ามากกว่าหนึ่งเดือน (เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า)

ในช่วงเวลาของการชำระค่าเช่า (ซึ่งมักจะเกิดขึ้นในสัปดาห์แรกของแต่ละเดือน) เจ้าของอพาร์ทเมนท์จะต้องออกใบเสร็จรับเงินสำหรับการชำระเงินหรือใบแจ้งยอดธนาคารให้ผู้เช่าหากชำระเงินด้วยการโอนเงินผ่านธนาคาร

หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของบ้านมีสิทธิติดต่อตำรวจได้หากหลังจากนี้ไม่ชำระหนี้ เจ้าของมีสิทธิยกประเด็นการขับไล่ผู้เช่าที่ไร้ยางอาย

เช่นเดียวกับในประเทศส่วนใหญ่ เมื่อทำสัญญาเช่า ผู้ในอนาคตจะต้องจ่ายเงินมัดจำเป็นอัตรารายเดือน หากในขณะที่เช็คเอาท์ เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ในครัวเรือนยังคงอยู่ในสภาพเดียวกับเมื่อเช็คอิน เงินมัดจำจะถูกส่งคืนให้กับผู้เช่าเต็มจำนวน

เมื่อเจ้าของบ้านปฏิเสธที่จะคืนเงินมัดจำ ผู้เช่ามีสิทธิ์ติดต่อตำรวจ และนอกจากเงินมัดจำแล้ว เจ้าของบ้านจะต้องชำระดอกเบี้ยสะสมในช่วงระยะเวลาล่าช้าด้วย

หากพบความเสียหายในอพาร์ตเมนต์เมื่อสิ้นสุดสัญญา ค่าใช้จ่ายของความเสียหายที่เกิดขึ้นจะถูกหักออกจากเงินมัดจำ

หากเจ้าของทรัพย์สินต้องการขายทรัพย์สินของเขา กฎหมายต้องเสนอให้ผู้เช่าก่อน

ค่าใช้จ่ายและภาษีรายได้ค่าเช่า

เจ้าของบ้านต้องรายงานรายได้ค่าเช่าทุกปีในการคืนภาษี การเช่าต้องเสียภาษีดังต่อไปนี้:

• ภาษีรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ - อัตรา 24% (ไม่ได้ระบุไว้สำหรับผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในประเทศสเปนด้วยวีซ่าระยะสั้น)
• ภาษีบุคคลธรรมดาสำหรับอสังหาริมทรัพย์ (IBI) - มากถึง 2% ของมูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉลี่ยแล้วปรากฎว่าการชำระภาษีทุกปีใช้ 100 ถึง 500 ยูโรสำหรับการเช่าอพาร์ตเมนต์และ 300 ถึง 2,000 ยูโรสำหรับการเช่าวิลล่า

นอกจากภาษีแล้ว ค่าสาธารณูปโภคต่างๆ (น้ำมัน ค่าน้ำ ค่าไฟ โทรศัพท์ อินเทอร์เน็ต ฯลฯ) ยังรวมอยู่ในค่าใช้จ่ายด้านอสังหาริมทรัพย์ด้วย คำถามที่ว่าใครเป็นผู้ชำระค่าบริการเหล่านี้จะต้องได้รับการตกลงกันก่อนหน้านี้ระหว่างเจ้าของและผู้เช่าและสะท้อนให้เห็นในสัญญาด้วย เจ้าของบ้านมีหน้าที่ในการตกแต่งใหม่และซ่อมแซมที่อยู่อาศัย และผู้เช่ามีหน้าที่รับผิดชอบในการซ่อมแซมในปัจจุบัน

บริษัทให้เช่า

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถเช่าทรัพย์สินของเขาเองหรือติดต่อ บริษัท จัดการพิเศษซึ่งมีค่าธรรมเนียมบางอย่างในการแก้ไขปัญหาขององค์กร

ในกรณีส่วนใหญ่ บริษัทจัดการจะให้บริการประเภทต่อไปนี้:

• ค้นหาผู้เช่า;
• การร่างสัญญาเช่า
• การบำรุงรักษาเอกสารในช่วงเวลาของการส่งมอบบ้าน
• การจัดทำและยื่นแบบแสดงรายการภาษี
• การให้คำปรึกษา;
• การปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์
• การบำรุงรักษาอาณาเขต (การทำความสะอาด การทำความสะอาดสระว่ายน้ำ การดูแลสนามหญ้า ฯลฯ );
• ประกันกรณีไม่ชำระค่าเช่า

ค่าคอมมิชชั่นบริษัทจัดการประมาณ 7-15% ของค่าเช่า

นอกจากบริษัทจัดการแล้ว เจ้าของยังสามารถติดต่อกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ได้อีกด้วย อย่างไรก็ตาม ในกรณีนี้ เขาสามารถให้บริการเฉพาะห้องที่เช่าเท่านั้น ในขณะที่การใช้บริการของบริษัทจัดการจะทำกำไรได้มากกว่า หากคุณต้องการดูแลทั้งอาคารด้วยห้องพักจำนวนมาก

ในที่สุด

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสเปนจาก 500,000 ยูโรทำให้ชาวต่างชาติมีโอกาสได้รับใบอนุญาตผู้พำนัก แต่บัตรประจำตัวผู้พำนักอยู่ไกลจากผลประโยชน์เพียงอย่างเดียวจากการลงทุนดังกล่าว

ธุรกิจให้เช่าในสเปนกำลังเสริมความแข็งแกร่งและทำกำไรได้มากขึ้นทุกปี ประเทศนี้มีนักท่องเที่ยวหลายล้านคนจากทั่วทุกมุมโลกมาเยี่ยมเยียนทุกปี ซึ่งแทนที่จะเลือกหอพักและโรงแรม แทนที่จะเลือกเช่าอพาร์ตเมนต์รายวันมากขึ้น อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าระยะยาวมีกำไรไม่น้อย

หากคุณต้องการเช่าอพาร์ทเมนต์หรือบ้านในสเปน คุณควรศึกษาแง่มุมทางกฎหมายของปัญหาการเช่าอย่างละเอียดทั้งในราชอาณาจักรและในแต่ละภูมิภาคอย่างถี่ถ้วน เนื่องจากแต่ละแห่งมีความแตกต่างกัน ตัวอย่างเช่น ในบางภูมิภาค จะต้องได้รับใบอนุญาตพิเศษก่อนจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าระยะสั้น นอกจากนี้ คุณควรทำความคุ้นเคยกับรายละเอียดเกี่ยวกับอัตราภาษีที่เรียกเก็บจากรายได้ค่าเช่าในสเปน ตลอดจนค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง