การซื้อที่ดินในราชอาณาจักรสเปนดึงดูดกลุ่มนักลงทุนส่วนใหญ่ที่ต้องการสร้างบ้านหรือวิลล่าที่สะดวกสบายหากไม่ได้อยู่บนชายฝั่งแล้วจะอยู่ที่ไหนสักแห่งในที่ที่เข้าถึงได้ แต่ชาวต่างชาติทุกคนสามารถซื้อที่ดินในสเปนได้หรือไม่? และจะหาคนขายที่ดินได้ที่ไหน? ลองตอบคำถามเหล่านี้และหาวิธีซื้อที่ดินในสเปนกัน
สิ่งที่กฎหมายกล่าวเกี่ยวกับเรื่องนี้
กฎหมายของสเปนไม่ได้ห้ามการซื้อที่ดินโดยชาวต่างชาติต่างจากรัฐอื่นๆ นอกจากนี้ยังสามารถทำได้ภายใต้เงื่อนไขเดียวกับผู้อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม มีความแตกต่างบางประการ:
- ที่ดินต้องอยู่ห่างจากชายฝั่งทะเลไม่เกิน 150 เมตร เนื่องจากอาณาเขตชายฝั่งทะเลทั้งหมดเป็นของราชอาณาจักร ดังนั้น เมื่อเลือกการจัดสรร เช่น ในคอสตา เดล โซล หรือคอสตา บราวา ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ปฏิบัติตามระยะทางที่ระบุ
- การก่อสร้างบ้านสามารถทำได้เฉพาะในแปลงที่มีไว้สำหรับสร้างเท่านั้น
การขายที่ดินในสเปนถูกควบคุมโดยเอกสารดังต่อไปนี้:
- พระราชกฤษฎีกาที่ 7/2015 ลงวันที่ 30.10 ว่าด้วยที่ดินที่เป็นของเมือง
- กฎหมายว่าด้วยนักลงทุน การทำให้เป็นสากล (14/2013 วันที่ 27 กันยายน)
- มาตรา 132 ของรัฐธรรมนูญซึ่งระบุว่าแถบชายฝั่งเป็นทรัพย์สินของสเปนและไม่สามารถขายได้
- กฎหมาย 28 ก.ค. ฉบับที่ 22/1988 กำหนดสถานะแนวชายฝั่ง
สเปนมีแปลงประเภทใดบ้าง
แผนที่แสดงการแยกย่อยของอาณาเขตตามวัตถุประสงค์สามารถรับได้จากเขตเทศบาลของภูมิภาคที่มีการวางแผนการจัดซื้อ บนพื้นฐานนี้ ที่ดินทั้งหมดในประเทศสามารถแบ่งออกเป็นสามประเภท:
- Suelo Urbano - ดินแดนในเมือง พวกเขามีไว้สำหรับการพัฒนาและตามกฎแล้วมีการสื่อสารหลัก: ไฟฟ้าน้ำและท่อน้ำทิ้ง เว็บไซต์ตั้งอยู่ในการตั้งถิ่นฐาน
- Suelo Urbanizable - ที่ดินที่มีลักษณะเป็นเมือง วัตถุประสงค์หลักคือการก่อสร้างทุน ที่ตั้งของพวกเขาไม่ได้เป็นเพียงเขตเมืองเท่านั้น แต่ยังรวมถึงดินแดนที่อยู่ติดกันของหมู่บ้านด้วย หากไซต์ดังกล่าวรวมอยู่ในผังเมืองก็สามารถโอนไปยังหมวดหมู่ของเมืองได้โดยได้รับการอนุมัติจากแผนกสถาปัตยกรรมของเทศบาล
- Suelo Rustico - พื้นที่ที่กำหนดไว้สำหรับการเกษตรหรือพื้นที่ที่มีคุณค่าทางโบราณคดีหรือประวัติศาสตร์ ห้ามสร้างโครงสร้างใด ๆ กับพวกเขา นอกจากนี้ยังไม่สามารถโอนการจัดสรรไปยัง "เมือง" ได้จนกว่าจะมีการนำแผนแม่บทใหม่มาใช้ อนุญาตให้สร้างอาคารหนึ่งหลังได้เฉพาะเกษตรกรที่มีส่วนร่วมในการประมวลผลที่ดินแปลงนี้ ที่ดินที่มีความสำคัญทางประวัติศาสตร์และทางโบราณคดีมักจะปิดไม่ให้มีสิ่งปลูกสร้างใดๆ
ดังนั้นก่อนที่จะซื้อไซต์นี้หรือไซต์นั้น คุณควรค้นหาว่าไซต์นี้มีไว้เพื่ออะไร
ที่ดินในสเปนราคาเท่าไหร่
เมื่อต้องการซื้อที่ดินใน Javea หรือชานเมืองบาร์เซโลนา คุณควรเข้าใจลำดับราคาสำหรับที่ดินบางแห่ง ความจริงก็คือการจัดสรรที่มีขนาดเท่ากันอาจมีมูลค่าแตกต่างกันอย่างมาก
ความแตกต่างของราคาเกิดจากปัจจัยหลายประการ:
- ระยะห่างจากแนวชายฝั่ง ยิ่งที่ดินอยู่ห่างจากชายฝั่งมากเท่าไหร่ก็ยิ่งถูกลงเท่านั้น
- ความเรียบ สเปนเป็นประเทศที่มีภูเขาสูง ซึ่งหมายความว่าการหาพื้นที่ราบสำหรับสร้างไม่ใช่เรื่องง่าย หากพบจะมีราคาแพงกว่าแปลงเดียวกันหลายเท่าในบริเวณที่เป็นหิน
- การปรากฏตัวของอาคารในอาณาเขต หากมีบ้านหรือวิลล่าอยู่บนพื้นดินแล้ว จะรวมอยู่ในค่าใช้จ่ายตามนั้น วัตถุประสงค์ในการใช้งานของอสังหาริมทรัพย์ก็มีความสำคัญเช่นกัน - การค้าหรือที่อยู่อาศัย
- ที่ตั้งของที่ดินแปลง ที่ดินในมูร์เซีย คาตาโลเนีย มิจาส และมาดริด มีระยะทางที่แตกต่างจากชายฝั่ง สถานะของเมืองเองก็มีความสำคัญเช่นกัน ตัวอย่างเช่น การซื้อที่ดินในมาดริดจะเป็นกิจการที่มีราคาแพง เนื่องจากเป็นเมืองหลวง เช่นเดียวกับเมืองหลวงของคาตาลันของบาร์เซโลนา การตั้งรกรากในเขตชานเมืองจะต้องใช้งบประมาณจำนวนมาก
ตารางแสดงราคาที่ดินโดยประมาณในภูมิภาคต่างๆ ของประเทศ:
ภาค | พื้นที่เป็นตารางเมตร | ราคาในสกุลเงิน EUR |
|---|---|---|
คอสตา บลังกา | 3654 (สำหรับการก่อสร้างอาคารหรืออพาร์ตเมนต์) | 2 200 000 |
คอสต้าบราวา | 40 | 66 000 |
| คาตาโลเนีย (30 กม. จากบาร์เซโลนา) | 6000 | 1 500 000 |
หมู่เกาะคะเนรี (เตเนรีเฟ) | 187 (มีที่ดินในอาณาเขต) | 610 000 |
คอสต้า โดราดา | 461 (วิวชายฝั่ง) | 130 000 |
อันดาลูเซีย | 155 000 | 5 425 000 |
วาเลนเซีย | 1169 | 190 000 |
จะมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างเมื่อทำข้อตกลง
มูลค่ารวมของที่ดินไม่จำกัดเฉพาะจำนวนเงินที่จะระบุในสัญญาเท่านั้น หากระดับภาษาสเปนของผู้ซื้อต่ำเกินไป คุณจะต้องใช้ความช่วยเหลือจากนักแปล บริการของเขาจะได้รับเงินเพิ่มเติม
บุคคลอื่นโดยที่ข้อตกลงจะไม่ทำคือทนายความ ในกรณีส่วนใหญ่ เขายังเป็นนายทะเบียนของรัฐ ซึ่งจะต้องป้อนข้อเท็จจริงของการเข้าสู่ความเป็นเจ้าของในทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ จำนวนค่าใช้จ่ายในการบริการของบุคคลเหล่านี้จะขึ้นอยู่กับมูลค่าของวัตถุ
การชำระเงินทั้งหมด รวมทั้งการจดทะเบียนรับรองเอกสารและของรัฐ มักจะไม่เกิน 1,000 ยูโร
ผู้ช่วยในฐานะทนายความจะไม่ฟุ่มเฟือย บุคคลนี้จะเข้ารับช่วงการสนับสนุนอย่างเต็มที่ในการทำธุรกรรม ตรวจสอบสถานะและใบอนุญาตสำหรับไซต์ หากทำการซื้อผ่านบริษัทตัวกลาง บริการนี้มักจะรวมอยู่ในบริการ แต่แล้วก็เตรียมจ่ายค่าคอมมิชชั่น หลายบริษัทเรียกเก็บเงินระหว่าง 20 ถึง 50% ของจำนวนเงินตามสัญญา
ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง
เมื่อเลือกแปลงที่ดินริมทะเลหรือในส่วนอื่น ๆ ของประเทศและตรวจสอบคุณสมบัติที่สำคัญทั้งหมดแล้วคุณสามารถดำเนินการคำนวณการชำระภาษีได้ มูลค่าของพวกเขาถูกกำหนดโดยมูลค่าที่ดินของการจัดสรรอย่างสมบูรณ์
ดังนั้นสิ่งที่คุณต้องเตรียมสำหรับ:
- หากผู้ขายเป็นนิติบุคคล ในกรณีนี้ คุณจะต้องจ่ายภาษีมูลค่าเพิ่ม 21% เนื่องจากเรากำลังพูดถึงการซื้อทรัพย์สินของบริษัท คุณต้องเพิ่ม IAJD - การชำระภาษีให้กับกระทรวงการคลัง ขนาดของมันคือประมาณ 1% ตัวบ่งชี้นี้อาจแตกต่างกันในแต่ละภูมิภาค ตัวอย่างเช่นในคาตาโลเนียคือ 1.5%;
- ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ในกรณีนี้ แทนที่จะจ่ายภาษีมูลค่าเพิ่มและ IAJD จะมีการชำระค่าธรรมเนียมสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งเรียกว่า ITP ขนาดของการชำระเงินขึ้นอยู่กับภูมิภาคด้วย ตัวบ่งชี้มีตั้งแต่ 6 ถึง 10% ตัวอย่างเช่นในคาตาโลเนียคือ 10% แต่ในมาดริดมีเพียง 7% ดังนั้น จำนวนภาษีสามารถพบได้ในภูมิภาคที่ไซต์ตั้งอยู่และที่ที่จะสรุปข้อตกลง
โปรดทราบว่าหากการก่อสร้างเริ่มขึ้นในพื้นที่ภายในปีหน้า ต้นทุนของสิ่งอำนวยความสะดวกจะเพิ่มขึ้น 8%
ต้องจำไว้ว่าในสเปนห้ามมิให้ตัดป่าแม้ว่าจะตั้งอยู่ในการจัดสรรส่วนบุคคลของคุณก็ตาม
เพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับจำนวนมาก การกระทำเหล่านี้จะต้องประสานงานกับฝ่ายบริหารของเมือง
ขั้นตอนการซื้อเป็นอย่างไร
หลังจากที่คุณได้ตัดสินใจเกี่ยวกับไซต์แล้ว คุณต้องขอเอกสารต่อไปนี้:
- สกัดจากทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินเพื่อรับข้อมูลเกี่ยวกับเจ้าของ ตัวอย่างเช่น หากวัตถุเป็นมรดกของบุคคลหลายคนในคราวเดียว เงื่อนไขการจดทะเบียนธุรกรรมอาจเพิ่มขึ้นอย่างมาก
- ข้อมูลเกี่ยวกับการมีหรือไม่มีภาระหนี้ (เช่น การจำนอง)
- หลักฐานการชำระภาษีเทศบาล
- เลขที่ที่ดินและทะเบียน
- ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุประสงค์ของที่ดิน
- ข้อมูลเกี่ยวกับข้อจำกัดที่เป็นไปได้ในการก่อสร้างหรือการจำหน่าย หากไซต์นั้นตั้งอยู่ติดกับถนนหรือแถบป่า
- ความพร้อมของความสะดวกแก่ที่ดินตัวอย่างเช่น คุณเข้าสู่ความเป็นเจ้าของ แต่ปรากฎว่าอาณาเขตนี้เป็นสถานที่ที่มีการขับวัวมาโดยตลอด และชาวบ้านในท้องถิ่นก็ขอให้ปล่อยไว้เช่นนี้ หรือพวกเขาตัดสินใจที่จะวางท่อส่งก๊าซผ่านส่วนนี้
- ภูมิประเทศของที่ดิน.
หากคุณกำลังวางแผนที่จะสร้างบ้าน สิ่งสำคัญคือต้องปรึกษาสถาปนิกก่อนซื้อ ความจริงก็คือในสเปนมีบรรทัดฐานที่ส่งผลต่อจำนวนชั้นของอาคาร องค์ประกอบตกแต่ง สีของผนังภายนอก วัสดุมุงหลังคา และแม้แต่รั้ว
หากคุณโชคดีที่ซื้อที่ดินในราคาไม่แพง คุณต้องเข้าใจว่าพารามิเตอร์ของวัตถุในอนาคตควรเป็นอย่างไร มีข้อ จำกัด เกี่ยวกับความสูงของอาคารในบริเวณนี้หรือไม่
การสื่อสารมีความสำคัญมาก หากต้องปล่อยลงก็จะนำไปสู่ค่าใช้จ่ายที่ร้ายแรง
ในการสรุปข้อตกลง ผู้ซื้อจะต้อง:
- หนังสือเดินทาง.
- บัญชีในธนาคารสเปนแห่งหนึ่ง
- หมายเลขประจำตัวพลเมืองต่างประเทศ (NIE) ซึ่งออกให้ที่สถานีตำรวจตามหนังสือเดินทางต่างประเทศ
การเปิดบัญชีควรได้รับการดูแลล่วงหน้า เนื่องจากชาวสเปนไม่ต้องการทำธุรกรรมด้วยเงินสด
ในระยะแรกจะมีการลงนามในสัญญาเบื้องต้นและชำระเงินมัดจำ สัญญาหลักได้ข้อสรุปต่อหน้าทนายความและคู่กรณีในการทำธุรกรรม หลังจากนั้น ไซต์จะถูกลงทะเบียนใหม่ในการลงทะเบียนและชำระค่าธรรมเนียมทั้งหมด
ในที่สุด
เป็นไปได้ที่จะเป็นเจ้าของที่ดินในราชอาณาจักรสเปนภายใต้เงื่อนไขเดียวกันกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติในเรื่องนี้มีสิทธิเท่าเทียมกับผู้อยู่อาศัย สิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาคือสถานะของแปลงที่ดินเนื่องจากแปลงทั้งหมดในประเทศมีจุดประสงค์ที่แตกต่างกันและไม่ได้ให้ความเป็นไปได้ในการสร้างบนนั้นเสมอไป ราคาที่ดินขึ้นอยู่กับพื้นที่ โล่งอก พื้นที่ และระยะทางจากทะเล นอกจากนี้ การประมาณการค่าใช้จ่ายขั้นสุดท้ายจะต้องรวมภาษีและบริการของทนายความและทนายความด้วย
