การซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนองจากธนาคารในสเปน

ลักษณะเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสเปนคือการมีอยู่ของกลุ่มพิเศษที่ควบคุมโดยสถาบันการเงินในท้องถิ่น สิ่งเหล่านี้ถูกยึดและจำนองวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยึดจากผู้ไม่ชำระเงินเพื่อชำระหนี้ การซื้อที่อยู่อาศัยดังกล่าวถือเป็นการลงทุนที่ทำกำไรได้มากที่สุด วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์จากธนาคารในสเปน เราจะพิจารณาด้านล่าง

ทรัพย์สินจำนองสเปนคืออะไร

ดังที่ได้กล่าวมาแล้ว อสังหาริมทรัพย์จากธนาคารเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน จากการที่ลูกหนี้กู้เงินมาชำระหนี้ ส่วนดังกล่าวมาจากไหนในตลาด? ความจริงก็คือในช่วงก่อนวิกฤตภาคการก่อสร้างในประเทศพัฒนาอย่างรวดเร็ว ที่อยู่อาศัยของสเปนเป็นที่ต้องการ มีการทำธุรกรรมซื้อและขายจำนวนมากทุกวัน และมีการออกเงินกู้จำนองจำนวนมาก

คลื่นของวิกฤตที่ครอบคลุมสหภาพยุโรปนำไปสู่การล่มสลายของตลาดการเงิน จำนวนพลเมืองที่ว่างงานเพิ่มขึ้น ซึ่งหมายความว่าจำนวนผู้ผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้น เพื่อเป็นการชดเชยความสูญเสียที่เกิดขึ้น ธนาคารเริ่มยึดหลักประกันจากผู้กู้และขายมันในราคาที่ถูกลง เนื่องจากมีลูกหนี้หลายราย จำนวนสิ่งของที่ถูกยึดจึงมีส่วนทำให้เกิดส่วนตลาดทั้งหมด

ปัจจุบันไม่เพียงแต่อพาร์ตเมนต์ในตลาดรองเท่านั้นที่วางขาย แต่ยังรวมถึงอพาร์ทเมนท์ใหม่ด้วย เนื่องจากมีการออกเงินกู้จำนวนมากสำหรับอาคารที่พักอาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ธนาคารสเปนส่วนใหญ่มีแผนกอสังหาริมทรัพย์ของตนเองอยู่แล้วในตารางการจัดหาพนักงาน ซึ่งเกี่ยวข้องกับการขายทรัพย์สินที่ถูกยึด

บทความ "ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสเปน" จะช่วยให้คุณศึกษารายละเอียดขั้นตอนการซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศนี้และไม่เพียง แต่จากธนาคารเท่านั้น

ข้อดีและข้อเสียของอสังหาริมทรัพย์จำนองในสเปน

ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนองคุณควรชั่งน้ำหนักข้อดีและข้อเสียของการทำธุรกรรมดังกล่าว สังเกตข้อดีของการซื้อดังกล่าว:

• ลดต้นทุนของวัตถุ อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวขายในราคาลด 30-40% จากราคาเดิม บางครั้งส่วนลดถึง 80%
• การจัดหาเงินทุนโดยธนาคารส่วนใหญ่เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่จำนอง กล่าวคือ การลงทะเบียนสินเชื่อจำนองแก่ผู้ซื้อ ด้วยเหตุนี้ สถาบันการเงินจึงไม่เพียงแต่ขายอพาร์ทเมนท์ที่ถูกจับกุม แต่ยังให้เงินคืนเต็มจำนวนในกรณีที่ไม่ชำระเงิน เนื่องจากค่าที่อยู่อาศัยดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นอย่างมากในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
• ความเป็นไปได้ในการเจรจาต่อรอง แม้ว่าผู้ขายจะเป็นองค์กรสินเชื่อ แต่ก็ไม่มีใครยกเลิกการต่อรองเพื่อลดต้นทุน เป็นไปได้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยด้วยต้นทุนต่ำแม้จะคำนึงถึงความจำเป็นในการซ่อมแซม ตามกฎแล้วราคาเริ่มต้นที่เผยแพร่จะสูงกว่าราคาที่ธนาคารพร้อมที่จะขายทรัพย์สินเล็กน้อย

สิ่งสำคัญคือต้องตระหนักถึงข้อเสียของการได้มาดังกล่าว การประเมินข้อเสียที่มีอยู่จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้ว่าควรมีส่วนร่วมกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการธนาคารหรือไม่ ด้านลบของการทำธุรกรรมรวมถึงต่อไปนี้:

• อสังหาริมทรัพย์ของธนาคารเกือบทั้งหมดต้องมีการปรับปรุงใหม่ ส่วนใหญ่มักจะเสร็จสิ้นด้วยเงินทุน นี่เป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ค่าบ้านถูกลง
• บ่อยครั้ง การจัดหาเงินทุน 100% ของการซื้อจากธนาคารหมายถึงการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้
• การขายอสังหาริมทรัพย์ในการจำนอง ธนาคารพร้อมสำหรับข้อตกลงเฉพาะโดยมีเงื่อนไขว่าลูกค้าได้รับเงินกู้ภายในกำแพง แม้ว่าเงื่อนไขในสถาบันสินเชื่ออื่นอาจมีผลกำไรมากกว่า
• เจ้าของใหม่จะต้องตอบสำหรับหนี้ที่มีอยู่ในบิลค่าสาธารณูปโภค เมื่อมีการยึดเรื่องของการจำนำ บัญชีส่วนบุคคลทั้งหมดจะต้องถูกยกเลิก แต่ในทางปฏิบัติ จะไม่เป็นเช่นนั้นเสมอไป
• ความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในขณะที่รักษาสถานะทางกฎหมายเท่านั้น ตัวอย่างเช่น หากเป็นอพาร์ตเมนต์ สามารถใช้เป็นห้องนั่งเล่นได้เท่านั้น เพื่อไม่ให้เกิดความยุ่งเหยิง ในระหว่างการทำธุรกรรม คุณควรศึกษาเงื่อนไขของข้อตกลงในการซื้อและขายอย่างรอบคอบ

สิ่งที่คุณต้องใส่ใจ

ก่อนซื้ออพาร์ทเมนต์จากธนาคาร ขอแนะนำให้ค้นหา:

• เงื่อนไขทางเทคนิคของสถานที่เป็นไปตามมาตรฐานของรัฐหรือไม่?
• มีหนี้ในบิลค่าสาธารณูปโภคหรือไม่
• คุณภาพของสาธารณูปโภคที่จัดให้ ปัญหาน้ำประปา ไฟฟ้า ฯลฯ ที่มีอยู่
• เจ้าของคนก่อนมีข้อพิพาทเกี่ยวกับการสร้างใหม่หรือการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่หรือไม่ หากข้อพิพาทดังกล่าวเกิดขึ้นควรชี้แจงให้ชัดเจนว่าเสร็จสิ้นแล้วหรือไม่ ความจริงก็คือเมื่อซื้อพื้นที่อยู่อาศัยเจ้าของใหม่จะต้องจัดการกับความขัดแย้งที่มีอยู่ทั้งหมดกับหน่วยงานของรัฐ

จะซื้อหลักทรัพย์ค้ำประกันได้ที่ไหน

มีหลายวิธีในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่จำนอง ก่อนอื่น คุณควรติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์โดยตรงหรือไปที่เว็บไซต์ของบริษัท อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากพอร์ทัลตัวแทนในสเปนแล้ว ยังมีแหล่งข้อมูลที่ไม่มีลิงก์ไปยังสำนักงานอสังหาริมทรัพย์แห่งใดแห่งหนึ่งโดยเฉพาะอีกด้วย พวกเขาแสดงสิ่งของจากอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ไปจนถึงบ้านบนเกาะ Gran Canaria นอกจากนี้ยังมีโฆษณาจากบุคคล

ในบรรดาเว็บไซต์ยอดนิยม ได้แก่ :

• www.idealista.com - มีจำนวนข้อเสนอมากที่สุด
• www.fotocasa.es เป็นเว็บไซต์ค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมเป็นอันดับสอง
• www.habitaclia.com - เป็นที่ต้องการของชาว Catalans เนื่องจากโฆษณาที่นำเสนอส่วนใหญ่มาจาก Barcelona, ​​​​Girona และ Tarragona

อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ของธนาคารไม่สามารถพบได้ทุกที่ หากต้องการดูข้อเสนอทั้งหมดของสถาบันการเงิน คุณควรอ้างอิงจากเว็บไซต์ของธนาคาร นี่คือบางส่วนของพวกเขา:

• ซานตานเดร์
• บันคาเรีย
• บีบีวีเอ,
• บังโก ป็อปปูลาร์,
• อิเบอร์คาจา,
• ลิเบอร์แบงก์
• ลาคาซ่า
• คาจามาร์
• แบงค์เกีย
• แวนคินเตอร์.

คุณยังสามารถติดต่อสาขาของธนาคาร ซึ่งคุณสามารถขอคำแนะนำเกี่ยวกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองที่มีอยู่ในตลาดได้

ขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนอง

ขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนองในสเปนประกอบด้วยขั้นตอนต่อไปนี้:

1. ค้นหาวัตถุที่เหมาะสม
2. การเปิดบัญชีธนาคาร
3. การจองอพาร์ตเมนต์ที่เลือก เนื่องจากจะต้องนำวัตถุออกจากการขายเพื่อไม่ให้ผู้ซื้อรายอื่นพิจารณาจึงต้องชำระเงินมัดจำ 5-10% ของค่าที่อยู่อาศัย จำนวนเงินนี้ไม่สามารถคืนเงินได้เมื่อมีการตัดสินใจยกเลิกธุรกรรม
4. สรุปข้อตกลงเบื้องต้นเกี่ยวกับการซื้อขายหลักทรัพย์ ข้อตกลงทำหน้าที่เป็นการรับประกันว่าการทำธุรกรรมจะเกิดขึ้นภายในกรอบของข้อตกลงที่บรรลุ
5. รับ N.I.E. - หมายเลขประจำตัวของคนต่างด้าว ไม่มีข้อตกลงในสเปนที่เป็นไปไม่ได้หากไม่มี มันเป็นสิ่งจำเป็นไม่เพียง แต่เพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ แต่ยังต้องซื้อยานพาหนะด้วย คุณสามารถขอหมายเลขได้ที่สถานีตำรวจ ณ สถานที่ที่ซื้อทรัพย์สิน การยื่นคำร้องมอบหมายงาน ส.ส.ท. ด้วยตนเอง และผู้รับมอบอำนาจสามารถรับเอกสารได้ หากผู้ขอแต่งงานแล้ว ให้ออก N.I.E. ให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายพร้อมกันดีกว่า ขั้นตอนการลงทะเบียนห้องใช้เวลา 2-14 วัน
6. เมื่อใช้เงินที่ยืมมาจะมีการจำนอง
7. ในกรณีที่ไม่มีเงินกู้ คุณสามารถดำเนินการรับรองธุรกรรมได้ทันที ทนายความเตรียมสัญญาการขายและตรวจสอบความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของวัตถุ โดยปกติจะใช้เวลา 1-3 วัน แต่เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้างสามารถขยายระยะเวลาได้
8. การลงนามในบิลขาย คู่สัญญาในการทำธุรกรรมคือผู้ซื้อและธนาคารในฐานะผู้ขาย ทุกอย่างควรเกิดขึ้นต่อหน้าทนายความ หากการซื้อโดยใช้เงินของคุณเอง การชำระเงินเต็มจำนวนจะเกิดขึ้นในขั้นตอนนี้ ข้อตกลงนี้สรุปเป็นเงินยูโร
9. การลงทะเบียนในทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ จะต้องดำเนินการภายในเดือนแรกหลังการซื้อ ในการลงทะเบียนคุณต้อง:
   • นำไปใช้กับทะเบียนทรัพย์สินของสเปน (Registro de Propiedad);
   • กรอกแบบฟอร์มพิเศษ
   • ชำระค่าธรรมเนียมสำหรับการดำเนินการลงทะเบียน (ประมาณ 2% ของมูลค่าทรัพย์สิน)
   • ส่งใบเสร็จรับเงินไปยัง Registro de Propiedad

กระบวนการนี้ใช้เวลาประมาณหนึ่งชั่วโมง หลังจากนั้นภายในหนึ่งเดือนเจ้าของทรัพย์สินจะได้รับ Nota Simple ซึ่งเป็นเอกสารยืนยันความเป็นเจ้าของ

ขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์นั้นแตกต่างกันบ้าง คุณสามารถอ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนี้ได้ในบทความ "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในสเปน"

แพ็คเกจเอกสาร

ในแต่ละขั้นตอนของการทำธุรกรรม จะต้องใช้เอกสารชุดหนึ่ง ดังนั้น ในการรับ N.I.E คุณต้อง:

• แบบสอบถามที่กรอกเป็นคู่ (ออกโดยตำรวจ);
• รูปถ่ายสองรูปขนาด 3 x 4 ซม.
• สำเนาหนังสือเดินทางต่างประเทศทุกหน้า (ต้องมีวีซ่าที่ถูกต้อง)
• สำเนาสัญญาซื้อขายเบื้องต้น
• เอกสารยืนยันการชำระเงินประกัน;
• ใบรับรองธนาคารเมื่อมีบัญชีเดินสะพัดซึ่งเก็บเงินไว้สำหรับการซื้อ

ทนายความจะต้อง:

• หนังสือเดินทางของผู้ซื้อ
• IE ของผู้ซื้อ
• ข้อตกลงเบื้องต้น
• รายละเอียดธนาคารในฐานะผู้ขาย

เมื่อสมัครกับ Spanish Property Register คุณต้องส่ง:

• หนังสือเดินทาง;
• ลงนามในสัญญาซื้อขาย;
• ใบสมัครที่สามารถออกได้ทันที
• ใบกำกับภาษี

เมื่อจดทะเบียนจำนองชุดเอกสารจะใหญ่ขึ้น

ราคาอสังหาริมทรัพย์

ราคาบ้านจำนองขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นบ้านที่ตั้งอยู่บนชายฝั่ง โครงสร้างพื้นฐานได้รับการพัฒนาหรือไม่ วัตถุนั้นเหมาะสำหรับการอยู่อาศัยหรือไม่ นอกจากนี้ยังคำนึงถึงภูมิภาคของที่ตั้งด้วย ตามกฎแล้วอสังหาริมทรัพย์หลักประกันในพื้นที่ท่องเที่ยวมีไม่มากและมีราคาแพงกว่า

ตัวอย่างเช่น ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องในเตเนริเฟ่คือ 210,000 ยูโร อพาร์ทเมนต์สามห้องคือ 390,000 ยูโร ในบาร์เซโลนา อพาร์ทเมนต์ 1 ห้องจะมีราคาโดยเฉลี่ย 110,000 ยูโร สำหรับอพาร์ตเมนต์ 2 ห้อง - € 138,000 อพาร์ทเมนต์ 3 ห้อง - € 192,000 มาดริดที่อยู่อาศัยที่คล้ายกันในพื้นที่ (35-40 m2) ราคา€ 100,000, 120,000 และ 180,000 ตามลำดับ Torrevieja ถือเป็นหนึ่งในเขตสเปนที่มีราคาถูกที่สุด อพาร์ตเมนต์ดังกล่าวมีค่าใช้จ่าย € 65,000, 75,000 และ 90,000

ในเมืองตากอากาศของ Palma de Mallorca ค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมนต์ 1 ห้องจะเฉลี่ย 115,000 ยูโรอพาร์ทเมนท์ 2 ห้อง - 180,000 ยูโรวิลล่าจะต้องจ่ายประมาณ 1 ล้านยูโร อสังหาริมทรัพย์ราคาแพงในอิบิซา ตัวอย่างเช่นอพาร์ทเมนต์ 3 ห้องจะมีราคาเฉลี่ย 750-800,000

แต่เมืองตากอากาศของ Alicante นั้นมีราคาที่ค่อนข้างประหยัด ที่อยู่อาศัยแบบหนึ่งห้องสามารถซื้อได้ที่นี่ในราคา 120,000 และอพาร์ทเมนท์แบบสองห้อง - สำหรับ 140-150,000 คุณสามารถศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับตัวเลือกในการซื้อบ้านในรีสอร์ทสเปนโดยอ่านบทความ "อสังหาริมทรัพย์ริมทะเลในสเปน"

ภาษีอสังหาริมทรัพย์ในสเปน

โปรดทราบว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของสเปนนั้นมาพร้อมกับการชำระภาษี สิ่งนี้ใช้กับผู้อยู่อาศัยในประเทศและชาวต่างชาติ นอกจากนี้ทั้งสองฝ่ายจะต้องโอนค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมไปยังคลังของรัฐ - ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย อสังหาริมทรัพย์ที่มีหลักประกันก็ไม่มีข้อยกเว้น

ประการแรก ผู้ซื้อต้องชำระภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่จะมีผลเฉพาะกับการได้มาซึ่งวัตถุใหม่เท่านั้น อัตราภาษีปัจจุบันอยู่ที่ 10%

เมื่อซื้อบ้านในตลาดรอง ผู้ซื้อต้องเสียภาษีในการโอนกรรมสิทธิ์ จะต้องดำเนินการภายในหนึ่งเดือนหลังจากลงนามในโฉนด มิฉะนั้น ทรัพย์สินจะไม่ได้รับการจดทะเบียนในทะเบียนทรัพย์สิน

ในปี 2564 อัตราภาษีจะแตกต่างกันไปตั้งแต่ 6 ถึง 10% และขึ้นอยู่กับภูมิภาค

ผู้ขายมีหน้าที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีกำไรจากที่ดิน หัวข้อมีรายละเอียดเพิ่มเติมในบทความ "ภาษีทรัพย์สินในสเปน"

การขายอสังหาริมทรัพย์จำนองสเปน

ขั้นตอนสำคัญในการขายทรัพย์สินคือการกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุ สำหรับสิ่งนี้ ผู้ขายจะสั่งซื้อและชำระเงินสำหรับการประเมินอย่างมืออาชีพของอพาร์ทเมนต์ อพาร์ทเมนต์หรือวิลล่า จากนั้นคุณสามารถเริ่มกิจกรรมเพื่อค้นหาผู้ซื้อที่มีศักยภาพ

เฉพาะเจ้าของโดยตรงหรือผู้ดูแลผลประโยชน์เท่านั้นที่มีสิทธิขายอสังหาริมทรัพย์ หนังสือมอบอำนาจสำหรับการทำธุรกรรมจะต้องได้รับการรับรองโดยทนายความ

หลังจากพบผู้ซื้อแล้วจะมีการร่างสัญญาการขายเบื้องต้นและข้อตกลงการฝากเงิน การขายทรัพย์สินที่มีภาระผูกพันเป็นไปไม่ได้จะต้องลบออก คุณจะพบข้อมูลที่เป็นประโยชน์เพิ่มเติมในสิ่งพิมพ์ "วิธีการขายอสังหาริมทรัพย์ในสเปน"

คำถามที่พบบ่อย

จริงหรือไม่ที่อสังหาริมทรัพย์จำนองในสเปนต้องมีการซ่อมแซมครั้งใหญ่?

แน่นอนว่าสิ่งนี้ไม่สามารถพูดถึงวัตถุทั้งหมดได้ แต่อพาร์ทเมนท์และบ้านส่วนใหญ่ที่เข้าถึงคนธรรมดานั้นอยู่ในสภาพที่น่าเสียดาย นี่คือสาเหตุหนึ่งที่ทำให้มูลค่าตลาดลดลง ตัวอย่างเช่น ในรีสอร์ทของ Blanes คุณสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์แบบสองห้องนอนได้ในราคา 130,000 ยูโร ในขณะที่ที่อยู่อาศัยในสภาพดีเยี่ยมจะมีราคา 250,000 ยูโร

ฉันขอใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่

ปัญหานี้สร้างความกังวลให้กับชาวต่างชาติจำนวนมาก เนื่องจากใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่เป็นขั้นตอนแรกในการขอใบอนุญาตผู้พำนักถาวรในสเปน คำตอบคือใช่ แต่สามารถรับใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ได้ก็ต่อเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าครึ่งล้านยูโรเท่านั้น ในเวลาเดียวกันไม่เพียง แต่เจ้าของเท่านั้น แต่ยังรวมถึงครอบครัวของเขาด้วยที่จะมีสิทธิพำนักชั่วคราว

เป็นไปได้ไหมที่จะต่อรองกับธนาคารเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์จำนอง?

สามารถลดราคาทรัพย์สินตามข้อตกลงได้ ในขั้นต้น สถาบันการเงินจะขยายมูลค่าเพื่อการเจรจาต่อรองเท่านั้น นอกจากนี้ธนาคารมีความสนใจในการขายวัตถุอย่างรวดเร็ว ความคงอยู่ของผู้ซื้อจะช่วยให้เขาซื้อที่อยู่อาศัยได้เช่นในเบนิดอร์มนั่นคือในแนวทะเลสายแรกสำหรับน้อยกว่า 200,000 ยูโร

ข้อสรุป

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การขายอพาร์ทเมนท์จำนองได้กลายเป็นส่วนแยกต่างหากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารหลายแห่งได้แนะนำโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ในรัฐของตน เนื่องจากความต้องการอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีสูงมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในหมู่ชาวต่างชาติ ใครไม่อยากซื้อบ้านในบาเลนเซียด้วยส่วนลด 30-40% จากราคา?

การซื้อหลักประกันไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ทำได้ค่อนข้างมาก สิ่งสำคัญคือความพร้อมของจำนวนและเวลาที่จำเป็นสำหรับขั้นตอน